slobodan maldini: "bellevue" (trandžament), novi sad

























KONCEPT URBANISTIČKOG REŠENJA ZA LOKALITET
“TRANDŽAMENT” U PETROVARADINU
RADNI NAZIV LOKACIJE “BELLEVUE” – (GREEN ESTATE BELLEVUE)

1. UPOREDNA ANALIZA URBANISTIČKIH PARAMETARA ZA ČETIRI PREDLOŽENA REŠENJA
2. PREDLOG KONCEPTA URBANISTIČKOG REŠENJA IZRADJEN NA OSNOVU PREDLOGA BR. 2



SLOBODAN MALDINI

NOVI SAD, JULI 2008. GODINE

URBANISTIČKI PARAMETAR	PREDLOG BR. 1		PREDLOG BR. 2		PREDLOG BR. 3		PREDLOG BR. 4		SUGESTIJE
		ocena		ocena		ocena		ocena
orijentacija	Orijentacija stambenih jedinica je izvršena postavljanjem objekata na pravcu jugoistok – severozapad, dok su objekti koji pripadaju celini bloka br. 5 orijentisani u pravcu severoistok – jugozapad.	**	U pogledu orijentacije, kompleks je podeljen na dva stambena jezgra: 1. sa kućama u nizu i 2. sa slobodnostojećim objektima tipa vile. Orijentacija kuća u nizu je severoistok – jugozapad, dok je orijentacija slobodnostojećih vila slobodna, odnosno, data je mogućnost pojedinačne najpovoljnije orijentacije.	****	Orijentacija stambenih jedinica je izvršena prema položaju podužne osovine celog kompleksa. Kuće u nizu su orijentisane u pravcu severozapad – jugoistok, dok je orijentacija slobodnostojećih vila takva da je moguće izvršiti unutrašnju organizaciju prostora prema najpovoljnijim orijentacionim mogućnostima. Nepovoljno su orijentisani stambeni objekti koji se nalaze duž severozapadne saobraćajnice kompleksa, jer su okrenuti prema njoj.	***	Sve celine stambenih jedinica u kompleksu date su kao slobodnostojeći objekti, orijentisani na različit način. Ova postavka omogućava individualno rešavanje orijentacije svakog objekta posebno i na taj način je moguće dobiti najbolje rezultate u pogledu orijentacije.	*****	Potrebno je svim stambenim objektima u kompleksu dati mogućnost individualne orijentacije. Na taj način je moguće postići najkvalitetnije rešenje u tom pogledu.
prostorna organizacija	Organizacija stambenog sadržaja je izvršena unutar nekoliko blokovskih celina. Blokovi 1, 2 ,3 i 4 organizovani su oko kolskih saobraćajnica koje su trasirane paralelno sa podužnom osovinom terena koji zahvata predmetni kompleks, dok je blok 5 slobodno organizovan u prostoru oko severoistočne tangentne saobraćajnice i interne saobraćajnice koja ugaono deli prostor kompleksa i na taj način izdvaja blok br. 5 od ostataka kompleksa. Središnji deo kompleksa je ostavljen onakvim kakav jeste i u njemu su smeštene sportske funkcije i multifunkcijski otvoreni prostor.	**	Prostorna organizacija je koncipirana u vidu podele kompleksa u tri logične celine – tri bloka. U središnjem delu kompleksa nalazi se blok kuća u nizu, u jugozapadnom delu organizovan je blok gradskih vila, dok je na severoistočnom delu kompleksa predvidjen blok koji sadrži obrazovnu ustanovu (srednju školu), sportski centar i trgovinsko-poslovni centar. Izvršeno je logično izdvajanje sadržaja na taj način što su bučni sadržaji odvojeni od onih mirnih - stanovanja, a sami sadržaji stanovanja su medjusobno organizovani na osnovu nivoa privatnosti i kvaliteta stanovanja. Tako su urbane vile, koje daju najkvalitetniji sadržaj, izdvojene u zasebnu, izolovanu celinu, najbližu gradu i Dunavu. Kuće u nizu, nešto nižeg nivoa standarda stanovanja, takodje su odvojene u zasebnu celinu i to na taj način, što su pojedinačni nizovi dati bliže bloku sa urbanim vilama, dok su dvojni nizovi projektovani bliže centralnim sadržajima. Kuće u nizu su postavljene duž unutrašnjih saobraćajnica po principu »fingera«, dok su urbane vile organizovane oko unutrašnje prstenaste saobraćajnice.	*****	Prostorna organizacija kompleksa je data na osnovu determinisanih topografskih ograničenja, na taj način da je centralna zona, koja se nalazi u depresiji, ostavljena izvan stambenih funkcija. Stambeni objekti su organizovani okolo unutrašnjih saobraćajnica, koje odredjuju četiri odvojene celine. U organizaciji prostora se ne vidi jasna koncepcija niti logičan pristup. Kvalitetno je rešenje zone izgradnje urbanih vila u južnom delu kompleksa, dok je rešenje objekata u nizu u severnoj i severozapadnoj zoni kompleksa konfuzno i nedorečeno.	***	Rešenje prostorne organizacije dato je u nekoliko odvojenih celina. Centralni i obrazovni sadržaji su izmešteni na severoistočnu i jugozapadnu granicu kompleksa. Stambeni objekti, iako sami po sebi kvalitetno rešeni, su organizovani po obodima kompleksa na njegovoj zapadnoj i južnoj strani, dok su u severoistočnom i istočnom delu kompleksa objekti postavljeni oko unutrašnjih saobraćajnih prstenova. Medjutim, osnova urbanističke organizacije prostora je unutrašnja trokraka saobraćajnica koja zauzima središnji deo kompleksa i na taj način sam kompleks gubi svoj osnovni kvalitet. Središnji deo kompleksa je sačuvan kao zelena površina. Kvalitet stanovanja je zadovoljavajući, čak bolji od ostalih predloženih rešenja, medjutim, postignuta je niža izgraddjenost prostora, što ima svoje ekonomske posledice.	***	Potrebno je izvršiti takvu prostornu organizaciju u kojoj će biti omogućen visok kvalitet stanovanja, ali na taj način što će stambeni blokovi biti izdvojeni od centralnih i edukativnih – bučnih sadržaja. Takodje, potrebno je izvršiti precizniju kvalitativnu kategorizaciju tipova stambenih jedinica/blokova. Na taj način će biti unet diverzitet varijanti – od najkvalitetnijeg stambenog sadržaja, do onog koji je manje kvalitetan. Treba voditi računa i o stepenu iskorišćenja zemljišta (koeficijentu izgradjenosti i indeksu zauzetosti terena). Na taj način, moguće je pronaći balans izmedju kvaliteta urbanističkog rešenja i njegove održivosti putem ekonomskih parametara isplativosti. Obzirom da se radi o vrlo komplikovanoj lokaciji u geodetskom pogledu, potrebno je izvršiti intervencije na lokaciji, kako bi se podigao njen geomorfološki kvalitet. U tom pogledu, rešenja koja ostavljaju status quo na terenu, istovremeno ne nude kvalitetno urbanističko rešenje. Ekonomski činilac privodjenja geomorfije terena visokim standardima stanovanja nije presudan u ovom slučaju, jer predstavlja izuzetno mali procenat investicije u okviru realizacije celog kompleksa. Kvalitetno urbanističko rešenje treba da poveća i kvalitet datog terena, jer na taj način daje mnogo kvalitetnije ukupne rezultate. Ona urbanistička rešenja koja su zasnovana na datim karakteristikama terena, baziraju se na lošoj geodetskoj podlozi za izgradnju stambenog kompleksa, i, na taj način, ne mogu ni da ostvare kvalitetno urbanističko rešenje. U tom pogledu, prednost se daje onim urbanističkim rešenjima koja uključuju sanaciju terena za ostvarenje kvalitetnije urbanističke podloge – situacije, na kojoj je moguće postići viši kvalitet projeka, a samim tim i stanovanja. Ostavljanjem geološki nepovoljnih delova terena nerešenim, u vidu nedefinisanih zelenih površina, urbanističko rešenje kompleksa ostaje nedovršeno, a kvalitet stanovanja u kompleksu se ostavlja nezasluženo niskim.
namena površina Primeri planova sa namenom površina:	U Predlogu br. 1 primećuje se heterogenost u pogledu dispozicije namene površina. Namene su medjusobno pomešane i isprepletene, bez obzira da li se radi dominantno o bučnim/prljavim ili tihim/čistim zonama, ili oblastima gde su aktivnosti prisutne u različitim terminima/ vremenima. Ne postoji jasna logička opredeljenost niti objašnjenje kojim se može opravdati ovolika divergentnost u dispoziciji različitih prostornih funkcija. Možda je povoljno rešenje dispozicije komercijalnih sadržaja u jugozapadnoj zoni kompleksa, obzirom na makrolokaciju – blizinu centra grada i blizinu glavne saobraćajnice. Medjutim, u mikrolokacijskom pogledu, vidi se da je relativno najkvalitetniji prostor za postavljanje stambenih jedinica iskorišćen za komercijalne sadržaje. Takodje, njegova postavka u blizini stambenih objekata, smanjuje kvalitet stambenog dela kompleksa.	**	Postignuta je logična i kvalitetna organizacija sa stanovišta namene površina. Najkvalitetniji stambeni prostor – onaj koji pripada urbanim vilama, lociran je potpuno izdvojeno od ostatka kompleksa, na najpovolnijem delu kompleksa – u blizini gradske saobraćajnice i Dunava. Istovremeno, centralni trgovinsko-poslovni sadržaji, sportski i obrazovni sadržaji, locirani su potpuno odvojeno od stambenih sadržaja, na severoistočnom delu kompleksa. Bez obzira na to što su ovi sadržaji izdvojeni na delu lokacije koji je udaljen od centralne gradske saobraćajnice, to ne predstavlja umanjenje kvaliteta koncepcije, jer su oni logički vezani za stambeno tkivo Novog Sada, koje se nalazi severoistočno od predmetnog kompleksa. Takodje, u ovaj deo sadržaja, pored pristupa stanovnika samog kompleksa i onih iz neposredne okoline, moguće je lako doći i javnim prevozom iz drugih delova grada, pa se ovakva dispozicija tih sadržaja smatra izuzetno kvalitetnim rešenjem. Sportski sadržaji su takodje dati izdvojeno, u vezi sa centralnim sadržajima, što je kvalitet, obzirom da je pojednostavljen pristup kolima ovom delu kompleksa. Manje kvalitetno rešenje je postavljanje škole na prostoru koji je odvojen od ostatka kompleksa jakom kolskom saobraćajnicom. Medjutim, obzirom na karakter obrazovne institucije - srednja škola, ovo rešenje nije toliko loše. Predškolska ustanova je postavljena u središte kompleksa, u njegov miran deo, što je dobro rešenje.	*****	Prilikom odredjivanja namena površina, korišćene su predodredjenosti kolskih saobraćajnica i karakter morfologije terena. Loše rešenje je postavljanje nekoliko odvojenih zona poslovanja na različitim lokacijama kompleksa. Na taj način, nemoguće je da ova zona zaživi, jer disperzija ove funkcije sobom povlači dalju disperziju saobraćajnica, prilaznih puteva u parkinga. Komleks na ovaj način neće dobiti zonu poslovanja koja može da živi. Postavljanje objekta dečije ustanove u središtu kompleksa, neposredno uz raskrsnicu četiri saobraćajnice, nije kvalitetno i neodrživo je. Sportski sadržaji imaju samo interni karakter, jer su postavljeni unutar stambenog tkiva, pa je njihovo intenzivnije korišćenje nemoguće.	*	Opšta disperzija različitih funkcija karakteriše predlog br.4. Pri tome, nepovoljna je dispozicija opštegradskog centra na istočnom kraju kompleksa, a trgovinsko-sportsko-poslovnog centra na zapadnom delu kompleksa. Rešenje je u ovom smislu nedefinisano i nedorečeno. Postavka srednje škole je data na delu terena koji je saobraćajnicom izdvojen od ostalog dela kompleksa.	***	Prilikom odredjenja namene površina i prostornih celina, pre svega se treba voditi zahtevima različitih sadržaja u pogledu: kvaliteta prostora, kvaliteta saobraćajnih pristupa, kvaliteta korišćenja prostora, nesmetanja drugim sadržajima u realizaciji njihovih funkcija. Pri tome, potrebno je izvršiti segregaciju prostora u odnosu na: vreme korišćenja (dan/noć, pre podne/posle podne), intenzivnost korišćenja (individualno-kolektivno, mali broj ljudi-veći broj ljudi), potrebe za parkingom ili garažim mestima. Takodje, treba vršiti segregaciju funkcija koje vrše isključivo stanovnici kompleksa od onih gde učestvuju i spoljni posetioci (centralni sadržaji, sportski centri, trgovački centri, srednja škola). Treba odvojiti mirne od bučnih zona, zelene i saobraćajne površine, površine za odmor i rad, površine za pasivan i aktivan odmor, površine koje koriste deca od površina koje koriste stariji i stari. Segregacija namena se vrši i na osnovu visine predvidjenog standarda i kvaliteta stambenih prostora: elitni deo kompleksa sa vilama treba odvojiti od dela sa kućama u nizu, odnosno, od dvojnih kuća i stambenih zgrada. Unutar elitnog stambenog dela sa vilama, nadalje, vrši se segregacija pojedinačnih i dvojnih urbanih vila. Potrebno je izvršiti jasno definisanje namene površina u pogledu saobraćaja na: kolske saobraćajnice gradskog karaktera, kolske saobraćajnice internog karaktera – pristupne kolske saobraćajnice kompleksa, kolske saobraćajnice za snabdevanje i pristup stambenim jedinicama i centralnim funkcijama kompleksa. Takodje, vrši se segregacija namena površina u pogledu pešačkih saobraćajnica, biciklističkih saobraćajnica, trim staza, staza za šetnju i dr. Namena prostora treba da bude definisana na jednostavan, jasan i logičan način i da odražava zahteve projekta, odnosno, stanovnika kompleksa sa jedne strane i posetilaca javnih delova kompleksa (centralni sadržaji, sportski javni sadržaji, srednja škola), sa druge strane.
koncept saobraćaja Primeri realizacije koncepata saobraćaja:	Koncept saobraćaja podrazumeva vezivanje kompleksa na obodne kolske saobraćajnice i uvodjenje internih glavnih saobraćajnica, kao i saobraćajnica nižeg reda. Medjutim, saobraćajno rešenje, iako jasno definiše izdvojene stambene blokove i centralni sportski sadržaj, dato je protiv uobičajenih normi i propisa za projektovanje saobraćajnica, pre svega u načinu formiranja raskrsnica, koje su definisane putem slobodnog ulivanja – ukrštanja ulica pod medjusobno različitim uglovima. Takodje, kolska saobraćajnica koja je postavljena u unutrašnjosti kompleksa na njegovoj istočnoj strani, na neprirodan i neodrživ način deli sam kompleks, smeštajući na taj način blok 5 u zonu koja je flankirana neposredno sa svih strana kolskim saobraćajnicama, zbog čega je ovom bloku umanjen kvalitet stanovanja.	**	Saobraćajni koncept i principi koji su iskorišćeni na planu Predloga br. 2 su uradjeni u funkciji bolje organizacije samog kompleksa, a posebno njegove saobraćajne strukture. Saobraćajna shema dela gde su postavljene kuće u nizu preuzeta je iz poznatog istorijskog primera urbanizma stambenog naselja u Fredensborgu u Danskoj. Medjutim, ovo stambeno naselje je nastalo pre nekoliko decenija, a u medjuvremenu se koncept stambenih naselja promenio. Medjutim, bez obzira na prethodnu činjenicu, koncept saobraćaja ovog predloga je logičan, jednostavan, primenjiv i održiv. Koncept je zasnovan na nekoliko saobraćajnih nivoa. Prvi nivo su obodne pristupne saobraćajnice koje uokviruju ceo kompleks. Na obodnim saobraćajnicama definisano je 4 ulaza u kompleks. Drugi nivo predstavljaju saobraćajnice drugog reda – interne saobraćajnice koje se nalaze na spoljašnjem obodu kompleksa paralelno sa gradskim obodnim saobraćajnicama. Prilaz njima je kontrolisan, a ove saobraćajnice su internog karaktera. Njihovom dužinom predvidjene su biciklističke staze, što je svakako još jedan kvalitet saobraćajne sheme predloženog plana. Pristupi kućama u nizu rešeni su putem »fingera« - slepih saobraćajnica koje omogućuju neposredan prilaz i snabdevanje svakog objekta ponaosob. Primećuje se krivudavost ovih saobraćajnica, što je element koji je očigledno preuzet sa plana naselja u Fredensborgu (Danska). Krivudavost saobraćajnica doprinosi »zatalasalom« konceptu izgradnje, medjutim, ne doprinosi kvalitetu i jednostavnosti saobraćajnog pristupa, jer onemogućuje dobru preglednost, niti bezbednu vožnju, odnosno, bezbedno kretanje pešaka, koji mogu da se nadju na saobraćajnici a da ne budu vidjeni od strane vozača. Takodje, ove saobraćajnice su projektovane kao »slepe« ulice, sa okretnicama koje se nalaze na najkvalitetnijim pozicijama okrenutim prema zelenilu. Na taj način, ove pozicije, umesto da su iskorišćene za sadržaje vezano za objekte stanovanja, iskorišćene su za pozicioniranje internih saobraćajnica – okretnica. Na taj način centralna zelena površina je bespotrebno isprekidana brojnim okretnicama na najkvalitetnijim mestima. Interna saobraćajnica za snabdevanje zapadnog i jugozapadnog bloka gde se nalaze urbane vile, data je u obliku polukružne prstenaste saobraćajnice. Iako ovakvo rešenje ima odredjene prednosti u saobraćajnom smislu, ono ima i svoje mane. Pre svega, mana je što ova saobraćajnica u suštini deli jedan elitni stambeni blok i čini na taj način da se luksuzne vile nalaze u potpunosti okružene kolskom saobraćajnicom. Takodje, obzirom na protočnost ove saobraćajnice i mogućnost pristupa svih stanovnika kompleksa, gubi se intimnost prostora sa urbanim vilama, odnosno, smanjuje se kvalitet i ekskluzivnost stanovanja u ovom prostoru. Ovako koncipirana saobraćajnica je u mnogo većoj upotrebi nego što bi bila u slučaju kada bi se kružni tok saobraćajnice prekinuo, a uvele dve odvojene intimne i interne slepe saobraćajnice sa okretnicom na kraju. Takvim rešenjem bi se minimizirao protok kroz ovaj blok, on više ne bi bio kolskom saobraćajnicom podeljen na »unutrašnji« i »spoljašnji« deo, već bi dobio dva privatna, kontrolisana i odvojena prilaza luksuznim vilama.	****	U Predlogu br. 3 dat je koncept formiranja unutrašnje strukture saobraćajnica koje su logične i jasne, medjutim, koje sadrže značajne saobraćajne mane. Medju manama ističu se: Nijedan centralni sadržaj – zona poslovanja, nema uradjeno saobraćajno rešenje, već se ove zone oslanjanju isključivo na obodne prilazne saobraćajnice. Sportski centar – tereni, takodje nema nikakav kolski saobraćajni pristup. Stambeni blok koji se nalazi u zapadnoj zoni kompleksa takodje je orijentisan na kolske saobraćajnice koje se nalaze na obodu kompleksa, dok je pristup unutrašnjim saobraćajnicama krajnje konfuzan. Na zapadnoj strani kompleksa saobraćaj je rešen saobraćajnicom koja sadrži most, dok je neposredno uz most i saobraćajnicu locirana predškolska dečja ustanova. Na istom mestu se nalazi nepravilna raskrsnica krivudavih saobraćajnica koje se medjusobno ukrštaju pod različitim uglovima, što je u saobraćajnom pogledu nedopustivo. U istočnom stambenom bloku saobraćajni sistem je jednako konfuzan. Načinjeni su ulazi u podzemne garaže putem naizmeničnih odvajanja od pristupne saobraćajnice, bez ikakve logike i saobraćajnog plana. Istovremeno, zbog ovakve koncepcije saobraćaja pod velikim je pitanjem protivpožarna zaštita pojedinih objekata. Zbog svega navedenog se smatra da je ovakva saobraćajna koncepcija neodrživa.	*	Ne postoji jasan koncept saobraćaja. Kompleks se vezuje za spoljašnje saobraćajnice, dok je unutrašnji saobraćaj postavljen bez čvrstog plana ili logike. Središtem kompleksa dominiraju tri kraka kolske saobraćajnice koji se ukrštaju u saobraćajno nedozvoljenoj vrsti raskrsnice. Odvajanja prilaznih saobraćajnica objektima data su bez čvrstog stava i ne poštuju osnovne saobraćajne zahteve i propise po osnovu medjusobnih udaljena raskrsnica, oblika saobraćajnice i dr., u pojedinim slučajevima ovakve pristupne saobraćajnice su potpuno neupotrebljive.	*	Prilikom izrade koncepta saobraćajne strukture, treba posebnu pažnju posvetiti sledećim elementima: Gradacija saobraćajnica: prilazne saobraćajnice kompleksu nalaze se izvan prostora kompleksa i predstavljaju brze saobraćajnice. Sa njih nije moguće izvesti direktnu vezu sa objektima i drugim sadržajem kompleksa. Prilaz objektima kompleksa se vrši unutrašnjim »magistralnim« saobraćajnicama. Ove saobraćajnice ne treba smestiti u središte kompleksa, je se na taj način umenjuje vrednost celog prostora kompleksa. Bolje je rešenje da se izvedu unutrašnje magistralne saobraćajnice po unutrašnjem obodu kompleksa. Na taj način se formiraju mirne unutrašnje saobraćajnice, u kojima je moguće parkiranje i duže zadržavanje vozila. Iz ovih unutrašnjih magistralnih saobraćajnica – ili unutrašnjih pomoćnih ili zaustavnih saobraćajnica, potrebno je izvršiti pristup saobraćajnicama za snabdevanje. Ovo mogu da budu jednosmerne ili dvosmerne saobraćajnice sa izlazom ili, bolje, slepim završetkom, sa okretnicom. Potrebno je obezbediti kolski prilaz svakom objektu, odnosno, najmanje 10-8 metara od ulaska u objekat. Na isti način, biće zadovoljeni zahtevi protivpožarnog karaktera. Takodje, posebnu pažnju treba posvetiti površinama mirujućeg saobraćaja – parkinzima i garažama. Potrebno je obezbediti najmanje 2x veći broj parkinga od broja objekata, a po mogućstvu i 3x. Takodje, posebnu pažnju treba posvetiti garažama. Ovako koncipiran kompleks luksuznog stanovanja mora da predviti dovoljan broj garažnih mesta, a smatramo da je to 2-3 vozila u garaži po jednoj stambenoj jedinici minimum. Garaže je moguće projektovati u sklopu stambenih objekata. Medjutim, tu treba posebnu pažnju usmeriti na sledeće: Ukoliko se radi o tzv. urbanim vilama, dakle objektima relativno velike površine, postoji opravdana potreba i mogućnost da se garaže postave u sklopu samih objekata, i to u okviru dva nivoa ispod zemlje, u zavisnosti od broja izdvojenih stambenih jedinica. Predlažemo da garaže budu smeštene u drugom nivou ispred zemlje, dok bi prvi nivo ispod zemlje bio rezervisan za funkcije kao što su: zatvoreni bazen, fitnes, sauna, masaža, solarijum, hobiji, sport u zatvorenom (stoni tenis) i sl. Takodje, moguće je izgraditi i zajedničke garažne prostore, sa odvojenim boksovima za pojedinačne stambene jedinice. Medjutim, u objektima poput kuća u nizu, realno nije moguće obezbediti garaže u okviru samog objekta, a da se bitnije ne naruši kvalitet stanovanja u objektu. Zbog toga, predlažemo izgradnju kolektivnih garaža podzemnog tipa, u kojima bi bila individualno izdvojena garažna mesta privatnog karaktera, za svaku stambenu jedinicu pojedinačno. Treba predvideti najmanje 2x veći broj garažnih mesta od broja stambenih jedinica. Ovaj koncept omogućava da stambene jedinice sačuvaju kvalitetan prostor u niskom prizemlju, koji bi bio iskorišćen za funkcije stanovanja, hobija, sporta, nege i sl., dok bi nivo podruma bio obezbedjen za servisni prostor i ostave koje su neophodne svakoj stambenoj jedinici. Primeri saobraćajnih koncepata:
saobraćajno povezivanje	Saobraćajno povezivanje u predlogu br. 1 je jednostavno i relativno jasno, medjutim, koncepcijski, nije dobro rešeno povezivanje internih magistrala i saobraćajnica za snabdevanje. Takodje, ukrštanje saobraćajnica je izvršeno na nepravilan način. Istočni deo kompleksa je saobraćajno loše rešen.	**	Povezivanje saobraćajnica na predlogu br. 2 je dato na logičan, jasan i pravilan način. Zamerka je kod unutrašnje saobraćajnice u zapadnom bloku kompleksa, koja polukružno odseca stambene jedinice u središtu bloka i izoluje ih unutar kolske saobraćajnice, što nije dobro rešenje. Takodje, pristupne saobraćajnice objektima u središtu kompleksa, nemaju dobru preglednost a završavaju se na zelenoj površini, koja je najkvalitetnija u bloku, što je mana. Nije rešeno pitanje parkiranja i garažiranja vozila – ne zna se da li su i gde su predvidjeni parkinzi. Takodje, nije poznato da li su i gde su predvidjene garaže. Ukoliko su predvidjene garaže u sklopu pojedinačnih objekata, postavlja se pitanje ostvarivosti kuća u nizu tipa 2, gde je planer predvideo višeporodično stanovanje u nizu sa čak do šest stanova u objektu. Ukoliko je ovo tačno, nemoguće je smetiti garaže u sklopu pojedinačnih objekata. Takodje, uopšte, potrebno je jako mnogo projektantske veštine i domišljatosti da se na datom prostoru osvari, u datim uslovima, do 6 stambenih jedinica po jednom objektu. Ovo treba posebno preispitati.	*****	Izvršena je segregacija saobraćaja na nadzemni i podzemni, što je dobro, medjutim, u planu ne postoji jasna logika saobraćajnog povezivanja. Takodje, postoje ozbiljne zamerke po pitanju protivpožarnih propisa, jer je diskutabilan pristup pojedinim objektima. Inače, postavljanje saobraćajnica ispod nivoa pešačkog saobraćaja je dobro koncipirano.	***	Iako funkcionalno, saobraćajno povezivanje u predlogu br. 4 ne povezuje, već deli kompleks na tri odvojene celine, bez jasne logike i cilja.	**	Potrebno je ostvariti jasne, logične i saobraćajno ispravne veze. Posebno treba voditi računa o povezivanju – izdvajanju pešačkog i kolskog saobraćaja, kao i saobraćajnom povezivanju stambenih objekata sa prilazima. Takodje, posebnu pažnju treba posvetiti vezama mirujućeg saobraćaja. Ukoliko je predvidjeno direktno saobraćajno povezivanje svake stambene jedinice po princiipu veze garaža unutar stambene jedinice sa pristupnom saobraćajnicom, onda treba preispitati postavljene ciljeve kod pojedinih predloga. Tako, u predlogu br. 2, treba preispitati mogućnost izvodjenja do 6 stambenih jedinica na ulazu u stambenim objektima u nizu tipa II. Jer, ukoliko je predvidjeno postavljanje garaža u suterenskoj etaži, nije moguće ostvariti ovaj postavljeni zadatak. Zbog toga, predlažemo da se povezivanje objekata sa pristupnim kolskim saobraćajnicama vrši preko podzemnih garaža, koje će biti izdvojene od pojedinačnih stambenih jedinica, u vidu zajedničkih garaža, sa bokskovima, odnosno individualnim izgradjenim i zatvorenim garažnim mestima. Na ovaj način, biće oslobodjen dragocen prostor u niskom prizemlju, koji će biti stavljen u funkciju stanovana, a podrumska etaža će biti u funkciji servisnog prostora. Naravno, ovakvo rešenje je moguće izvesti upravo iz slabosti, odnosno, negativnih karakteristika terena – teren se nalazi u nasipu, sa izuzetno dubokim iskopom koji se prostire sredinom kompleksa.
veza sa centrom grada Primwr rešenja veza sa urbanim centrom:	Veza sa centrom grada je izvedena preko obodnih gradskih saobraćajnica, u koje se direktno ulivaju interne saobraćajnice. Ne postoji segregacija unutrašnjeg i spoljašnjeg saobraćaja u smislu kontrole ulaska u kompleks.	**	Veza sa spoljnim saobraćajnicama koje vode u centar grada ostvarena je putem internih obodnih saobraćajnica koje se protežu duž spoljašnjih gradskih saobraćajnica. Izlazi /ulazi u kompleks dati su putem četiri kontrolna punkta, tako da je omogućena kontrola saobraćaja ulaska i izlaska iz kompleksa.	*****	Zapadni i južni deo kompleksa ima direktnu vezu sa gradskim (spoljašnjim) saobraćajnicama, dok je istočni deo kompleksa orijentisan prema internoj centralnoj, magistralnoj saobraćajnici, koja sama prima opterećenje 30% saobraćaja unutar kompleksa, što je loše rešenje. Takodje, ne postoje kontrolisani ulazi u kompleks, niti je moguće izvršiti kontrolu. Unutrašnja saobraćajnica, koja se nalazi na severnom obodu kompleksa, nema čvrstu saobraćajnu logiku, ni po osnovu veze sa spoljašnjim saobraćajnicama, niti po načinu opsluživanja servisnih internih saobraćajnica.	**	Iako je veza sa spoljašnjim gradskim saobraćajnicama izvršena na tri obodne strane kompleksa, ipak, saobraćajno rešenje ne daje kvalitetan tretman u unutrašnjosti kompleksa. Loše je rešenje direktno servisno povezivanje blokova A, B i E sa obodnim gradskim saobraćajnicama. Na taj način se gubi zatvoreni karakter kompleksa, a samim tim i njegova vrednost pada.	***	Saobraćajno povezivanje sa centrom može da bude izvršeno na posredan i neposredan način. Neposrednim povezivanjem na gradsku saobraćajnicu, medjutim, gubi se zatvorni i intimni karakter kompleksa, posebno stambenog naselja, a samim tim, njegova sveukupna vrednost i kvalitet se umanjuju. Zbog toga je preporučljivo posredno povezivanje sa gradskim saobraćajnicama. Vezu unutar kompleksa treba ostvariti putem sistema unutrašnjih saobraćajnica, i to putem njihove gradacije: počev od internih saobraćajnica u garaži, potom servisnih saobraćajnica koje dovode do neposredno pred ulaz u objekat, zatim putem unutrašnjih magistralnih saobraćajnica koje mogu da budu centralno ili periferno postavljene (bolje je rešenje periferno postavljenih saobraćajnica). Veza unutrašnjeg saobraćaja kompleksa sa gradskim saobraćajnicama ostvaruje se putem kontrolisanih ulazno/izlaznih punktova, na koji način se obezbedjuje sigurnost stanovnika i njihova intimnost. Ceo kompleks treba povezati sa centrom grada putem postojećih i novoprojektovanih gradskih saobraćajnica. Pri tom, posebnu pažnju treba posvetiti vezi kompleksa prema planiranim prvorazrednim gradskim saobraćajnicama, koje su vezane za novoplanirani most preko Dunava sa tunelom ispod Petrovaradinske tvrdjave. Takodje, potrebno je ostvariti brzu vezu sa saobraćajnicom koja vodi na most »Duga«, kao i vezu sa »mostom slobode«, koji daje direktnu vezu sa Bulevarom, a samim tim i centrom grada. Posebnu pažnju treba obratiti u odnosu na povezanost kompleksa sa novoplaniranom magistralnom obilaznicom Ruma-Beograd.
veza sa okolnim naseljima Primer veze sa okolnim naseljima:	Veza sa okolnim naseljima nije bila prioritet urbanističkog predloga br. 1. Medjutim, ostvarena je mogućnost dovoljne povezanosti, odnosno, izolovanosti kompleksa u odnosu na okolna naselja.	***	Predlog br. 2 se u svojoj koncepciji više bazira na postizanju izolovanosti stambenog kompleksa u odnosu na okolna naselja, nego što se bavi problemom povezanosti sa njima. Medjutim, na mestima dodirivanja sa okolnim naseljem, obrazovana je zona centralnih komercijalnih, poslovnih i sportskih sadržaja, koja doprinosi boljem povezivanju kompleksa sa okolnim naseljem. Takodje, lokacija srednjoškolske ustanove je odabrana na taj način da bude u funkciji povezanosti sa okolnim naseljima.	****	Predlog se ne bavi posebno vezama sa okolnim naseljem. Jedina predvidjena veza planirana je da bude ostvarena na istočnoj strani kompleksa, putem kružnog toka – raskrsnice saobraćajnica koje vode prema kompleksu i susednom naselju.	**	Predlog se nije bavio neposrednim vezama sa okolnim naseljima.	**	Potrebno je definisati saobraćajne i druge veze sa okolnim naseljima. Ne treba posmatrati kompleks izolovano, već ga treba planirati u skladu sa stanjem na terenu u neposrednoj okolini. S tim u vezi, posebno je zanimljiva veza kompleksa sa Dunavom, jer ona predstavlja potencijalni visoki kvalitet celokupne lokacije kompleksa. Potrebno je iznaći mogućnosti veze kompleksa i reke, način vizuelne i saobraćajne povezanosti sa rekom. U tom pogledu, potrebno je izvršiti širu analizu lokacije kompleksa i iznaći mogućnosti »spuštanja« funkcija kompleksa na reku. Predlažemo izradu urbanističke studije koja će istražiti mogućnosti veze kompleksa sa obalom Dunava i omogućiti formiranje na obali pratećih sadržaja ovog stambenog kompleksa, kao što su: sadržaji rekreacije pored vode, sadržaji sportova na vodi, sadržaji ostavljanja i pristajanja plovila na posebno za to uredjenoj obali Dunava (marina). Pretpostavlja se da će velika većina stanovnika stambenog kompleksa posedovati sopstvena plovila. U tom smislu, postavlja se zahtev izgradnje marine i pristava za ova plovila. Broj plovila o kojima je reč pretpostavljamo da će da korespondira najmanje polovini broja stambenih jedinica u kompleksu, sa tendencijom konstantnog godišnjeg rasta. Obzirom na ozbiljnost ovog zahteva, potrebno je izvršiti izradu urbanističkog rešenja vezano za lokalitet na obali i neposredno uz obalu, a vezano za potrebe stambenog kompleksa. Naravno, u ovu urbanističku analizu, potrebno je uključiti i narastajuće potrebe stanovnika okolnih naselja, posebno naselja Ribnjak. U tom smislu, potrebno je na pravi način dimenzionisati potrebe i zahteve. Moguće je u urbanistički plan implementirati i sledeće funkcije: izgradnju sportskog centra za sportove vezano za vodu (bazeni i sl.), izgradnju rekreacionog centra uz vodu, izgradnju centra za odmor i razonodu (klub, restorani, hotel i sl.), vezano za vodu. Obavezno je rešavanje pratećih sadržaja i prostora marine (restorani, klub, hotel, benzinska stanica, tržni centar, nautički centar i dr.). Naravno, potrebno je obezbediti saobraćajne neposredne veze kompleksa sa obalom Dunava i impelemntaciju funkcija na obali funkciji stambeno – poslovnog centra kompleksa.
unutrašnje saobraćajne veze Primeri rešavanja unutrašnjih saobraćajnih veza:	Predlog br. 1 nije dovoljno definisao na svim nivoima unutrašnje saobraćajne veze. Istočni stambeni blok kompleksa nema jasno definisane saobraćajne veze.	**	Predlog br. 2 je definisao unutrašnje saobraćajne veze na svim nivoima (kolski saobraćaj, biciklistički saobraćaj, pešački saobraćaj), osim na nivou parkinga ili garaža. Ne postoje definisane zone otvorenih parkinga. Takodje, ne postoje definisane zone garaža (podzemnih ili nadzemnih). Pešačke saobraćajne veze su dobro definisane, medjutim, nedostaje im sadržaj.	***	Unutrašnje saobraćajne veze su date obodnim saobraćajnicama, unutrašnjim magistralnim saobraćajnicama, kao i podzemnim saobraćajnim prilazima. Koncepcija podzemnih prilaza je dobra. Koncepcija magistralnih unutrašnjih saobraćajnica je loša, jer je po saobraćajnim propisima neodrživa.	**	Unutrašnje saobraćajne veze nisu dosledno ostvarene na svim delovima kompleksa. One su zamenjene spoljašnjim saobraćajnim vezama, posebno kod bloka E. Unutrašnje saobraćajnice kod blokova H, 1,2 i 3, date su prstenasto, a na taj način je središnji deo blokovskih celina postao zeleno ostrvo okruženo saobraćajnicom, što je izgubljeni prostor.	**	Unutrašnje saobraćajne veze je potrebno ostvariti na taj način da se ne uništi individualan karakter stambenih objekata, odnosno, da se ne ugrozi intimnost mikrolokacija. Unutrašnje saobraćajne veze su u ovom slučaju značajnije od spoljašnjih, jer se radi o izolovanom kompleksu, gde kvalitet stanovanja u direktnoj meri zavisi od kvaliteta unutrašnjih veza. Povoljno je izvršiti segregaciju pešačkog i kolskog saobraćaja. Takodje, potrebno je uvesti i biciklističke staze. Najvažnije je rešenje mirujućeg saobraćaja. U ovom slučaju, potrebno je smanjiti na što manju meru prisustvo parkiranih motornih vozila na otvorenom, pogotovo u neposrednoj blizini stambenih objekata. U tom pogledu, potrebno je ostvariti podzemne kolske saobraćajne veze, pogotovo sa garažama, koje treba da budu u podzemnim etažama stambenih objekata, ukoliko je to moguće, ili u sklopu podzemnih garaža, na koji način se oslobadja prostor u podzemnim etažama stambenih objekata za druge, sadržaje i potrebe stanovnika. Potrebno je vizuelno skloniti motorna vozila, jer je njihov broj veliki (najmanje 2 motorna vozila po jednoj stambenoj jedinici). Takodje, saobraćajnim rešenjem treba onemogućiti često korišćenje i cirkulaciju vozila na saobraćajnicama koje su internog karaktera. Ovo se postiže na taj način što se projektuju slepe saobraćajnice koje koristi samo neposredno susedstvo nekoliko kuća. Ove saobraćajnice su pod kontrolom stanovnika neposrednog susedstva i koriste se retko i u individualne svrhe. Treba izbeći uvodjenje javnih saobraćajnica u interne delove stambenih blokova. Treba striktno odvojiti saobraćajnice, parkinge i garaže namenjene centralnim poslovnim i trgovinskim aktivnostima, kao i centralnim sportskim sadržajima od onih koje su vezane za stanovanje u kompleksu. Potrebno je omogućiti kontrolu ulaska i izlaska iz kompleksa. Posebnu pažnju treba posvetiti pešačkim saobraćajnicama. Potrebno je i u ovom smislu izvesti segregaciju pešačkog saobraćaja. Predlažem sledeću segregaciju: saobraćaj male dece, saobraćaj odraslih, trim staze (laka, srednja i teška), jogging staza (kratka, srednja i duga), staza za stare, odmorišta, igrališta, staza za vožnju rolera i skejt borda (pista za akrobatske skejtere) i sl.
mirujući saobraćaj – parkinzi Primeri rešabanja mirujućeg saobraćaja:	Predlog br. 1 nije se posebno bavio problemom parkinga. Pretpostavlja se da je problem parkiranja rešen putem garaža koje se nalaze unutar objekata.		Takodje, Predlog br. 2 nije se posebno bavio problemom parkinga. Pretpostavlja se da je problem parkiranja rešen putem garaža koje se nalaze unutar objekata.		U Predlogu br. 3 predvidjena su parking mesta neposredno postavljena uz kolske unutrašnje saobraćajnice. Predvidjen je dovoljan ili skoro dovoljan broj parking mesta. Takodje, predlog daje rešenje podzemnih garaža, koje su postavljene ispod zelenih površina pojedinačnih grupacija. Medjutim, nije detaljno obrazloženo rešenje podzemnih garaža.	****	Predlog ne daje rešenje parking mesta, već predlaže podzemne garaže.	***	Interesantno je da jedino Predlog br. 3 rešava problem parking prostora na otvorenom. Programski zahtev za otvorenim parkinzima je imperativ planiranja i projektovanja svakog stambenog naselja. Potrebno je rešiti nekoliko nivoa otvorenih parkirališta: parkinzi za kratko zadržavanje prilikom snabdevanja objekata, parkinzi za relativno kratko zadržavanje posetilaca kompleksa, parkinzi za relativno kratko zadržavanje stanovnika kompleksa. Svi ovi parkinzi treba da budu odvojeni od stambenih objekata. Mesta za relativno dugo zadržavanje motornih vozila treba da budu isključivo ili gotovo isključivo garaže. Garaže treba da budu podzemne, a u izuzetnim slučajevima (zbog podzemnih voda, što ovde nije slučaj) nadzemne.
mirujući saobraćaj – garaže	U Predlogu br. 1 nisu rešavane garaže. Pretpostavlja se da su one planirane da budu u sklopu stambenih objekata, mada to nije nigde naznačeno.	*	Ne postoji rešenje garaža, niti je naznačeno moguće rešavanje problema garaža. Pretpostavlja se da su one predvidjene da budu izgradjene u sklopu samih objekata, ali to nije vidljivo iz planskog rešenja.	*	Predvidjena je izgradnja podzemnih garaža u sklopu istočne stambene zone kompleksa. Predvidjena je izgradnja zajedničkih garaža ispod slobodne zelene površine. Medjutim, nisu dati detalji rešenja.	****	Kao i u Predlogu br. 3 i ovde su date garaže u sklopu mini stambenih blokova, koje su postavljene ispod terena, u zajedničkom pristupnom prostoru, izvan gabarita objekata.	***	Garaže su obavezan sastavni deo savremenog stambenog naselja, a u ovom slučaju predstavljaju generalno rešenje mirujućeg saobraćaja. Potrebno je predvideti dovoljan broj garaža u sledećim mogućim garažnim jedinicama: podzemnim i nadzemnim. Ukoliko je to moguće, potrebno je predvideti minimum 2 garažna mesta za jednu stambenu jedinicu, sa mogućnošću proširenja garažnih kapaciteta. Takodje, potrebno je predvideti dovoljan broj garažnih mesta u sklopu velikih objekata, kao što su to urbane vile, dok za objekte tipa kuća u nizu ili mini stambenih blokova, moguće je, zbog potreba za zemljištem i površinom za stanovanje unutar objekta, garaže izbaciti iz okvira korpusa objekta. U tom slučaju, najbolje je graditi garažne objekte pod zemljom, koji sadrže pojedinačne boksove ili zidane pojedinačne garaže. Po mogućstvu, potrebno je ostvariti direktnu vezu garaže sa stambenim objektom, a ako to nije moguće, potrebno je omogućiti toplu ili u najmanju ruku natkrivenu vezu izmedju garaže i stambenog objekta. Nije dobro rešenje dislociranje garaža izvan stambene celine, kada nije moguće ostvariti pokrivenu vezu sa objektom. Podzemne garaže imaju nekoliko prednosti, medju kojima su najznačajnije: Zimsko korišćenje garaža ne zahteva prethodno zagrevanje vozila niti odledjivanje vozila kao što je to slučaj na otvorenom prostoru. Takodje, ne traži održavanje saobraćajnica na prilazu garažama (odledjivanje, čišćenje snega i dr.). Veoma je značajna upotreba garažnih objekata u funkciji javnih skloništa, što je zakonska obaveza investitora. Podzemne garaže mogu da budu projektovane na taj način da budu multifunkcionalne, odnosno, da po potrebi vrše funkciju podzemnih protivatomskih skloništa. Podzemne garaže treba projektovati kao multifunkcionalne, na taj način da u njihovom sastavu budu uključeni i servisni prostori: toplotna podstanica, trafoi, ostali servisi, podstanica vodosnabdevanja, a zatim i ostale funkcije: sporta, rekreacije, fitnes, teretane, saune, masaže, aerobik, sportske sale (stoni tenis, džudo, borilački sportovi i dr.), pa sve do postojanja odredjenih tipova prodavnica.
biciklistička staza	Predlog br. 1 nije predvideo biciklističku stazu.		Predvidjena je izgradnja biciklističke staze obodom granice kompleksa. Potrebno je izvršiti analizu mogućeg povezivanja sa okolnim gradskim biciklističkim stazama.	*****	Duž internih saobraćajnica predvidjena je izgradnja biciklističkih staza.	****	Nije predvidjena biciklistička staza.		Potrebno je u sklopu projekta predvideti biciklističku stazu. Ovo treba uraditi iz razloga postojanja duge tradicije korišćenja bicikla kao prevoznog sredstva u Novom Sadu. Medjutim, biciklističku stazu treba formirati putem gradacije njenih funkcija, na taj način što će biti uvedene sledeće mogućnosti za vožnju bicikala: Saobraćajna biciklistička staza – ima funkciju vršenja saobraćaja biciklom kao prevoznim sredstvom. Ove biciklističke staze treba predvideti na taj način da budu povezane sa gradskom strukturom biciklističkih staza. Treba uraditi studiju povezanosti biciklista sa gradom i gradskim centrom, direktno ili na indirektan način. Sledeći nivo rešavanja biciklističkih staza je predvidjanje rekreativne biciklističke staze. Ova staza nema za cilj povezivanje sa gradom i gradskim centrom, već ima isključivi cilj rekreaciju. U tom pogledu, značajnije je povezivanje staze sa obalom Dunava, turističkim stazama i Transevropskom dunavskom biciklističkom stazom (prema Sremskim Karlovcima na zapad i prema Beočinu na istok). Značajno je i povezivanje sa pravcem Fruška gora, kao najvažnijim izletničkim centrom u Vojvodini. Takodje treba posebnu pažnju posvetiti biciklističkim stazama za najmladje – decu do 6 godina, koje treba da se nalaze unutar kompleksa. Posebno treba obratiti pažnju na realizaciju mesta za parkiranje bicikala, mopeda i motocikala. Pri tom, ove lokacije se tako biraju da budu u blizini kontrolisanih i čuvanih zona kompleksa.
iskorišćenje prirodnih pogodnosti lokacije Primeri iskorišćenja prirodnih pogodnosti lokacija:	Prirodne pogodnosti lokacije su u Predlogu br. 1 iskorišćene na pogrešan način, jer je urbanistički projekat prilagodjen postojećim ograničenjima lokacije (postojanje depresije – rupe). Stambeni objekti su postavljeni na mestima koja pogoduju izgradnji, dok su oni delovi terena, na kojima to u datim uslovima nije moguće, ostavljeni u zatečenom stanju.	**	Predlog br. 2 je, može se reći, na pravilan način analizirao i tretirao iskorišćenje prirodnih pogodnosti lokacije. To znači da je predlog iskoristio pogodnosti, dok je nepogodnosti lokacije ispravio. Ovo je uradjeno na taj način što su sve depresije, koje su načinjene tokom eksploatacije zemljišta za potrebe ciglane, nasute. Na taj način dobijeno je najkvalitetnije zemljište za izgradnju. Drugi je problem na koji način je to uradjeno i koliki je ekonomski efekat na investiciju ovo imalo. Medjutim, na osnovu svih ad hoc analiza, donosi se zaključak da je procentualno učešće nasipanja i dovodjenja terena u najpogodnije stanje za gradnju, gotovo zanemarivo malo u odnosu na veličinu kompletne investicije. Ipak se stiče utisak da nisu u potpunosti iskorišćene sve potencijalne pogodnosti koje zatečeno stanje na terenu daje. Planom je zanemarena činjenica da je u prostoru depresije koja se nalazi na lokaciji, moguća gradnja i to gradnja vrlo značajnih sadržaja za ceo kompleks. Medju tim sadržajima je i mogućnost izgradnje još dve podzemne etaže stambenih objekata, odnosno etaže niskog prizemlja i etaže podruma, koje je, upravo zbog postojanja ove depresije jednostavno ralizovati i u njih smestiti neophodne funkcije. Izgradnjom ovih etaža bi se nadzemni prostori objekata rasteretili nepotrebnim i često praljvim i bučnim sadržajima, kao što je izgradnja garaža u sklopu stambenih objeklata. U središtu kompleksa, gde je najveća depresija, moguće je izgraditi dvoetažni podzemni garažni objekat, čime bi se kompleks oslobodio od prostora mirujućeg saobraćaja. Na istočnom i severoistočnom delu kompleksa takodje je prisutna depresija, koja je izvanredno pogodna za izgradnju još jednog objekta – dvoetažne podzemne garaže u sklopu tržnog centra, kao i podzemne garaže u sklopu sprtskog centra.						Prirodne pogodnosti lokacije nisu geomorfološke osobine mikroterena predvidjenog za izgradnju kompleksa. Pre bi se moglo reći da su to u stvari prirodna ograničenja koja lokacija sobom nosi. S tim u vezi, treba posmatrati mogućnosti za iskorišćenje prirodnih pogodnosti/«nedostataka« lokacije na sasvim drugačiji način. To pre svega znači da treba posmatrati lokaciju unutar njenog neposrednog okruženja: Neposredna blizina reke Dunav daje mnogobrojne prednosti i pogodnosti lokacije. Neposredna blizina Petrovaradinske tvrdjave predstavlja izuzetnu prirodnu pogodnost ove lokacije, koje treba iskoristititi. Da bi se izvukla maksimalna vrednost iz date lokacije, ne treba lokaciju tretirati onakvu kakva je data, jer u tom smislu, ona je izuzetno nepovoljna i loša. Medjutim, projektom treba predvideti dovodjenje ovako »loše« lokacije u stanje izuzetno kvalitetnog prostora za izgradnju stambenog kompleksa. Ovo je moguće ostvariti promenom geomorfologije terena – nasipanjem depresija, ispunjavanjem neravnina i veštačkim dovodjenjem terena u najpovoljnu konfiguraciju koja će da zadovolji potrebe izgradnje kompleksa. Medjutim, postoji i druga, izvanredna i urbanistički i ekonomski opravdana, mogućnost za iskorišćenje dubokih depresija koje su nastale eksploatacijom glinene zemlje u toku rada prethodne fabrike opeke. U tom smislu, predlaže se da stambeni objekti, budući da se grade na nasipu, sadrže dve dodatne etaže i to etažu niskog prizemlja i etažu podruma. Ovo bi bilo izvedeno na taj način što bi stambeni objekti bili izgradjeni u mikrolokacijskom smislu na kosom terenu, tako da bi se, s jedne strane ulazilo na prizemnu etažu, dok bi, sa druge strane istog objekta, zbog kosine, bilo moguće formirati nisko prizemlje, iz koga bi se direktno izlazilo na teren, koji je, u začelju objekta spušten za nivo jedne etaže ili bar za nivo polovine jedne etaže. U središtu kompleksa, na mestu gde se nalazi i najveća depresija-iskop, predlaže se izgradnja podzemne garaže u dva podzemna nivoa. Prostor garaže bi sadržavao i neophodne tehničke prostorije vezano za stambeni kompleks: tehničke prostore trafo stanica, vodovodnih podstanica, podstanica grejanja, servisne prostore za dva otvorena bazena, a potom i ostale servisne prostore koji su neophodni za stambeni blok. Na taj način bi bile iskorišćene prirodne pogodnosti/«nedostaci« lokacije, koje bi, tretirane na drugi način, predstavljale prirodna ograničenja i ekonomska opterećenja lokacije. Na severoistočnom i istočnom kraju lokacije, gde se takodje nalazi velika depresija koja je nastala iskopavanjem gline, postoji takodje mogućnost izgradnje podzemne dvoetažne garaže i servisnog prostora. Ovaj prostor je predvidjeno da pripada tržno-poslovnom centru. Zajedno sa centrom, imao bi i neophodne prateće sadržaje za tržni centar: toplotnu podstanicu, trafo stanice, vodovodnu i servisnu stanicu, kao i prostore potrebne za održavanje trgovačkog centra. Takodje, sadržao bi dovoljan broj parking mesta u pokrivenom prostoru, namenjenom korisnicima trgovačkog centra. Na isti način, bio bi izgradjen podzemni dvoetažni prostor ispod sportskog centra. Ovaj podzemni objekat bi takodje sadržavao ulaznu partiju u podzemne garaže namenjene stanovnicima središnjeg dela kompleksa. Tu su predvidjeni kolski ulazi, sa kontrolom ulaska i izlaska vozila i onemogućavanjem ulaska spoljnih posetilaca u privatni deo stambenog tkiva kompleksa. Istovremeno, ova depresija može u arhitektonskom smislu da se iskoristi prilikom izgradnje sportske hale u sklopu sportskog centra u severoistočnom delu kompleksa, na koji način bi bila omogućena izgradnja vizuelno nižeg objekta sportske hale, jer će on biti postavljen unutar depresije, ispod nivoa okolnog terena.
nivelacioni tretman terena - nasipanje terena Primwri korišćenja nasipanja terena u svrhu postizanja višeg kvalitetea lokacije:	U Predlogu br. 1 zanemarljivo je mali nivelacioni tretman terena. Nije predvidjeno značajnije nasipanje niti bilo kakve druge intervencije na terenu. Lokacija je ostavljena, dakle, u zatečenom stanju, što znači da je, kao takva, izuzetno nekvalitetna. Kao rezultat rada na nekvalitetnoj lokaciji, nije ni moglo da bude doneto kvalitetno rešenje.	*	Predlog br. 2 je tretirao lokaciju na taj način što je putem nasipanja terena doveo do stanja u kojem je ona bile pre početka eksploatacije zemlje za potrebe ciglane. Na taj način, dobijena je vrlo kvalitetna lokacija za izgradnju. Medjutim, postojala je mogućnost iskorišćenja iskopa koje postoji, da bi se izgradili potrebni objekti, kao što su garaže i sl. ( v. prethodno).	****	Predlog br. 3 je predvideo nivelacioni tretman terena – nasipanje. Medjutim, to nasipanje nije sprovedeno dosledno, pa za rezultat imamo lokaciju koja nije zadržala prvobitni oblik, medjutim, koja sa druge strane, nije ni dovedena do kraja u nameri da se nivelaciono reši. Polovična rešenja često mogu da budu gora od situacije kada rešenja nema.	*	Nije dato rešenje eventualnog nasipanja, pa pretpostavljamo da je lokacija iskorišćena u zatečenom stanju. Loše rešenje, koje ne donosi nikakav kvalitet u pogledu morfologije terena za izgradnju.	*	Nivelacioni tretman – nasipanje terena lokacije predvidjene za gradnju ima za cilj povećanje kvaliteta same lokacije. U ukupnoj ekonomskoj strukturi investicije, nivelacija terena nema veliko materijalno učešće, pa zato i nema posebnih razloga da se ona ne vrši. U tom smislu, nije jasno zbog čega tri ponudjena plana odustaju, odnosno u velikoj meri odustaju od nivelacionog tretmana terena. Predlog br. 2 predlaže kompletnu nivelacionu doradu lokacije, kojom ona poprima svoju prvobitnu morfologiju i samim tim dobija i svoju stvarnu urbanističku vrednost. Samo na osnovu nivelacionog tretmana, moguće je predmetnoj lokaciji dati karakter ekskluzivne i skupe lokacije, koji ona u svakom pogledu zaslužuje. Shodno navedenom, apsolutno se preporučuje kompletan nivelacioni tretman, jer samo na taj način lokacija dobija svoju punu vrednost i svoj pravi smisao. Medjutim, treba istražiti i neke prednosti koje u sebi nosi zatečeno stanje denivelacije lokacije, kako sa urbanističkog, tako i sa ekonomskog stanovišta. Te prednosti su mogućnost izgradnje podzemnih etaža objekata, koje bi se, de fakto, gradile na postojećem iskopu. Kod stambenih objekata predlaže se izgradnja dve (polu)podzemne etaže: nisko prizemlje i podrumska etaža. Nisko prizemlje bi, kod takvog rešenja, sa pročelja bilo ukopano u teren, dok bi na začelju objekta ono bilo na nivou terena, jer bi se iskoristila postojeća kosina iskopa. Postojeći iskop bi se takodje iskoristio i za izgradnju dvoetažnih podzemnih garažnih i drugih servisnih objekata. Iznad garažnih objekata predlaže se izgradnja zelenih parkovskih površina, dva otvorena bazena, površine za rekreaciju i dečiju igru i drugi sadržaji.
kapacitet prostora Primer iskorišćenja kapaciteta prostora:	Predlog br. 1 koristi raspoloživ kapacitet prostora. Obzirom na činjenicu da je korišćeno zatečeno stanje terena, ovaj kapacitet prostora nije mogao da bude iskorišćen na pravi način.	**	Predlog br. 2 koristi raspoloživi kapacitet datog prostora. U isto vreme ostavlja dovoljne površine pod zelenilom koje ima zaštitnu funkciju ili funkciju sporta i rekreacije. Medjutim, ima se utisak da je kapacitet prostora svesno preuveličan na objektima »kuće u nizu tip II«, jer je predvidjeno da one sadrže višeporodično stanovanje sa četiri do šest stambenih jedinica u jednom objektu, što je vrlo teško ostvarivo prema predloženoj urbanističkoj shemi. Da bi bio ostvaren ovaj cilj, potrebno je veliko arhitektonsko umeće i veština prilikom arhitektonskog projektovanja, a da se pri tome oblikuje i kvalitetan i human stambeni prostor. Takodje, u smislu kapaciteta prostora, predlog nije uzeo u obzir potrebe za otvorenim parkinzima. Zatvorene parkinge, odnosno garaže, predlog takodje ne tretira, ili ih tretira u smislu izgradnje u sklopu pojedinih stambenih jedinica. Medjutim, obzirom na ostvarenje velikog broja stambenih jedinica, malo je verovatno da je moguće ostvariti zadovoljavajući broj i nivo garažnih mesta. U tom smislu, predlaže se izuzimanje garažnih mesta iz objekata u nizu (u urbanim vilama to nije potrebno) i izgradnja podzemnih garaža neposredno vezanih za stambene jedinice.	****	U pogledu kapaciteta, predlog br. 3 je nerealan u postavljenim ciljevima. Predvidjena je izgradnja višeporodičnih stambenih objekata p+2+pk, medjutim, prostor koji je njima namenjen je po urb. kriterijumima nerealno mali, što je u praksi kontra produktivno.	**	Predlog br. 4 je dao izuzetno povoljan odnos stambene izgradnje u pogledu kvaliteta izgradnje, medjutim, stiče se utisak da kapaciteti prostora nisu dovoljno iskorišćeni, pa samim tim, postavlja se pitanje ekonomske uporedivosti sa ostalim predlozima. Po mom mišljenju, kvalitet prostornog kapaciteta je najviši u ovom predlogu, u poredjenju sa ostalima.	****	Potrebno je napraviti balans izmedju ekonomskih zahteva, mogućnosti lokacije u pogledu kapaciteta i kvaliteta koji je moguće postiću na konkretnom planu. Potrebno je proučiti sve mogućnosti. Predlaže se da se u urbanističkom projektu iskoriste svi mogući potencijali u smislu kapaciteta prostora, medjutim, da se prilikom same realizacije ovi potencijali ne zloupotrebe, već da se iskoriste u skladu sa stvarnim potrebama i ciljevima koji se žele postići (ekskluzivnost). To konkretno znači sledeće: iako je na planu moguće dobiti visoku iskorišćenost kapaciteta lokacije (na pr. upotrebom tipova dvojnih kuća ili kuća u nizu), u praksi treba težiti da se ovi prostorni kapaciteti nikada ne iskoriste do kraja. Na primer, ako postoje (a postojaće) pojedinci- kupci za veći objekat nego što je planom dato, treba im omogućiti da kupe dve ili tri stambene jedinice u nizu, koje se, ad hoc, projektuju za jednog vlasnika. Isto važi i za urbane vile, gde je moguće da se pojavi jedan kupac za dvojnu vilu. Takodje, veći broj stanova na stepeništu ne mora uvek da znači i veći broj etažnih vlasnika, već se može pojaviti situacija da postoji jedan vlasnik više stambenih jedinica (roditelji, deca, unuci – svi u zasebnim stambenim jedinicama, ali u okviru jedne vile). Na ovaj način, moguće je da se ne zloupotrebi visoka iskorišćenost prostornih kapaciteta s jedne strane, a da se sa druge strane ostvari i izvesna rezerva prostora. Rezerva prostora znači: ukoliko u urbanističkom planu bude predvidjena, na primer, gradnja tri otvorena bazena, to ne znači da će biti i izgradjena tri otvorena bazena. Može biti izgradjen jedan, a druga dva da predstavljaju urbanističku prostornu rezervu za potrebe koje mogu da nastanu u budućnosti. Isti slučaj može da bude primenjen po pitanju kapaciteta garaža, a takodje i po pitanju stambenih objekata. Sama rezerva prostora predstavlja ostavljanje mogućnosti za gradnju u budućnosti. Ukoliko ova rezerva ne bi bila predvidjena planom, svaka buduća gradnja koja bi pratila narastajuće potrebe bila bi, sa stanovišta donošenja urbanističke dokumentacije, izuzetno teška.
podela lokacije na blokove Primeri podele lokacije na celine – blokove: Primer bloka sa individualnim stambenim sadržajem:	Predlog br. 1 dao je jasnu i logičnu podelu na blokove, koja omogućuje segregaciiju različitih nivoa standarda, kao i etapnost izgradnje.	***	Karakteristike podele na blokove kod Predloga br. 2 su: potpuno su medjusobno izdvojeni blokovi sa funkcijama stanovanja od blokova sa funkcijama tržnog i poslovnog centra, sportskog centra i srednje škole. Takodje, izvršena je gradacija medju stambenim blokovima po niovu postignutog standarda: Najskuplji objekti (urbane vile) postavljeni su unutar izdvojenog bloka, na najkvalitetnijem delu terena, koji je ujedno i najbliži obali Dunava. Na istom delu terena postavljene su i dvojne urbane vile. Na nešto manje kvalitetnoj poziciji, u središtu kompleksa, postavljeni su objekti u nizu tipa I, P+1+Pk, a na još manje kvalitetnom delu lokacije, bliže tržno-poslovnom i sportskom centru, dakle na frekventnijem i bučnom delu lokacije, nalaze se objekti kuća u nizu tip II, P+2. Tržni centar je postavljen na najudaljenijem delu lokacije od Dunava, pa prema tome i od jezgra Novog Sada, gde se nalazi i blok sportskog centra. Potpuno je izolovan blok srednje škole, kako u odnosu na stambeni deo, tako i u odnosu na tržno – poslovni i sportski centar. Podela je dobra, logična i održiva.	*****	Predlog br.3 takodje sadrži logičnu podelu na blokove, koja je održiva i funkcionalna.	****	Podela u Predlogu br. 4 je korektna, funkcionalna, ali bez više varijeteta stambenih objekata.	***	Podela lokacije na blokove ima za cilj sledeće: formiranje funkcionalno izdvojenih celina; formiranje izdvojenih celina koje imaju istu funkciju, ali različit karakter ili standard te funkcije; formiranje celina koje imaju više funkcija koje su različite od više funkcija druge celine; omogućavanje etapnosti gradnje; omogućavanje etapnosti prodaje. Blokovi mogu da funkcionišu medjusobno nezavisni, za sebe. Blokovi mogu da budu u medjusobnoj korelaciji, da zavise jedan od drugog. Blokovi mogu da imaju iste ili slične funkcije, medjutim da se te funkcije koriste u različitim vremenskim terminima ili razmacima. Blokovi su po pravilu saobraćajno odvojeni i saobraćajno nezavisni. Blokovi mogu da budu gradirani po stepenu intimnosti koji ostvaruju, po stepenu standarda koji je u njima postignut. U ekonomskom smislu, blokovi se gradiraju po visini cene, odnosno po vrednosti kvadratnog metra izgradjenog prostora. Preporučuje se izgradnja po funkcionalnim celinama – blokovima. Ova izgradnja omogućava različitost pristupa realizaciji u smislu ulaganja, a u skladu sa zadatim ekonomskim ciljevima koji se žele ostvariti prodajom. Medjutim, osnovno je da svi blokovi impliciraju visok nivo funkcija koje obavljaju (stanovanje i sl). Medju njima treba da postoje blokovi sa objektima koji imaju vrhunske funkcije (stanovanja). To su i najskuplji objekti. Oni su fizički izdvojeni od drugih i nalaze se na najkvalitetnijim pozicijama, sa najkvalitetniji saobraćajnim vezama i drugim karakteristikama standarda i kvaliteta prostora. Ovi blokovi pružaju viši nivo funkcija: u funkcije stanovanja uključuju i sport, razonodu, negu i zaštitu, sigurnost lica i imovine, informacione više karakteristike, više ekološke i tehnološke karakteristike (po načinu grejanja, hladjenja, broju telefonskih linija, broju kompjuterskih i kablovskih linija i dr.) i dr. Ovi objekti u svojoj standardnoj ponudi sadrže: unutrašnji bazen, spoljašnji bazen, saunu, fitnes, teretanu, tenis teren, garažu sa dva do pet garažnih mesta, lift (osobni), lift za stvari, izuzetno velike površine pod terasama, vrhunsku opremu i obradu svih elemenata arhitekture i dr.
podela lokacije na faze izgradnje – etapnost realizacije	Predlog br. 1 omogućava faznu izgradnju	****	Ovaj predlog takodje omogućava nesmetanu i logičnu faznu izgradnju, bez uticaja na druge delove lokacije.	*****	Postoji mogućnost logične i kvalitetne fazne realizacije.	****	Postoje dobre mogućnosti fazne izgradnje.	****	Potrebno je omogućiti etapnost izgradnje. Etapnost treba da bude takva da je moguće realizovati kompletnu lokaciju u fazama, u skladu sa dinamikom prodaje prostornih jedinica. Istovremeno, potrebno je omogućiti nesmetan boravak i život u jednom delu lokacije, koji može da bude izgradjen pre nekog drugog dela. Etapnost izgradnje ne sme da utiče na kvalitet korišćenja i cenu lokacije i objekata na njoj.
tipologija stambenih objekata Primer korišćenja različitih tipova stambenih objekata:	U Predlogu br. 1 data su tri tipa stambenih objekata: Porodično stanovanje P+1+Pk, po principu dvojnih ili trojnih kuća u nizu, višeporodično stanovanje P+3 i tip gradskih vila P+2, što zadovoljava potrebe lokacije.	***	Predlog br. 2 je zasnovan na upotrebi četiri tipa stambenih objekata: urbane vile P+2 (3), udvojene urbane vile P+2 (3), kuće u nizu tip I, P+1+Pk i kuće u nizu tip II, P+2. Postignut je zadovoljavajući diverzitet tipova stambenih objekata. Medjutim, postavlja se pitanje svrhe udvojenih urbanih vila, obzirom na činjenicu neophodnosti izgradnje odvojenih vertikalnih komunikacija i malu uštedu u prostoru. Ali, ukoliko se udvojene vile posmatraju kao jedinstvena celina, objekti koji su gradjeni za, na primer, dve generacije jedne porodice, ovaj stav ima svoje opravdanje. Kuće u nizu tip I imaju svoje prednosti obzirom na postizanje zadovoljavajuće gustine stanovanja. Medjutim, mane su im u lošoj orijentaciji, kao i u lošem konceptu stambenih prostora, koji proističe iz ovog tipa. Kuće u nizu tip II su date kao porodične ali i kao višeporodično stanovanje, sa četiri do šest stanova u objektu, što smatram da je nerealno postavljen cilj. Kvalitet stambenih jedinica u objektu koji sadrži 6 stanova na izuzetno maloj površini mora da bude nizak. Da bi se ovaj problem rešio, potrebno je smanjiti broj stambenih jedinica po objektu, kao i izdvojiti garaže iz samih objekata, jer je nemoguće formirati garaže unutar malog gabarita za čak 6 stambenih jedinica.	****	Predlog br. 3 daje nekoliko tipova stambenih objekata: Višeporodične stambene objekte P+2+Pk, za koje predvidja izgradnju zajedničkih prostorija; Slobodnostojeće »urbane vile« P+1+Pk, sa maksimalno 6 stambenih jedinica u objektu; Stambene objekte u nizu P+1+Pk, sa 1 stambenom jedinicom po objektu. Učešće tipova »urbanih vila« je sasvim zadovoljavajuće. Medjutim, nije potrebno predvideti izdvojene objekte kao zajedničke prostorije u okviru višeporodičnog stanovanja.	****	Predlog br. 4 daje samo dva osnovna tipa stambenih objekata: porodično stanovanje P+1+Pk na parceli od 600 kvm i višeporodično stanovanje P+2+Pk po tipu »urbanih vila«. Smatram da je možda mali broj objekata porodičnog stanovanja u odnosu na višeporodične objekte. Kvalitet stanovanja je, obzirom na tipologiju stambenih objekata, potpuno zadovoljavajući.	****	Potrebno je primeniti one tipove stambenih objekata koji omogućavaju najviši nivo i kvalitet stanovanja. Prvenstveno, najkvalitetniji su slobodnostojeći stambeni objekti, podignuti na individualnoj parceli. To u ovom slučaju treba da budu tipovi luksuznih vila velike površine (preko 500 kvm), sa svim neophodnim pratećim sadržajima, kao što su: zatvorene garaže za više motornih vozila, zatvoreni bazen sa pratećim prostorijama, saunom, fitnes prostorijom, teretanom, zatim prostori za hobi, servisni prostori i prostori za odlaganje opreme koja se koristi vezano za kuću. Takodje, na placu pojedinačne vile treba predvideti otvoreni bazen sa pratećim objektima. Moguće je rešenje zatvoreno-otvorenog bazena, koji se nalazi unutar staklenika vezanog neposredno za stambeni objekat, a koji se tokom letnjeg perioda otvara i istovremeno postaje bazen na otvorenom prostoru. Ove vile sadrže sve neophodne uredjaje za vertikalnu komunikaciju – liftove, glavna i pomoćna stepeništa. Po pravilu se projektuju kao vrlo luksuzni objekti, po visokim standardima. Tako, na primer, predvidjena je izgradnja kupatila vezano za svaku spavaću sobu, postoji poseban ulaz i stambeni prostor za poslugu i dr. Ovi objekti sadrže ugradjene sisteme zaštite na više nivoa: protiv provala, dojavu požara, zaštitu od buke, prekomerne insolacije i dr. Unutar jednog objekta moguće je projektovati nekoliko izdvojenih stambenih jedinica, koje odvojeno koriste ostali stanovnici. Drugi tip je izgradnja dvojnih vila. Ove se projektuju iz razloga uštede u gradjevinskom zemljištu, na mestima gde je potrebno omogućiti veću koncentraciju i gustinu stanovanja od prethodnog tipa stambenih objekata. Dvojne vile poseduju uglavnom iste sadržaje kao i slobodnostojeće. Porodično stanovanje u nizu se primenjuje kada je potrebno postići zadovoljavajuću gustinu stanovanja na relativno maloj površini placa. Kuće imaju sve elemente vila, medjutim, kako su bočni zidovi medjusobno naslonjeni, osnovni nedostatak ovog tipa je isključivo dvostrana orijentacija objekta. Takodje, manje površine slobodnog prostora ispred i iza objekata ne daju velike mogućnosti za realizaciju raznih aktivnosti na otvorenom. Višespratni stambeni objekti podrazumevaju postojanje etažnih stambenih jedinica – stanova i predstavljaju niži standard stanovanja u kontekstu celokupne lokacije..
porodično stanovanje p+1, p+2 (	Postoji relativno dobra zastupljenost objekata porodičnog stanovanja.	****	Ne postoji konkretan primer porodičnog stanovanja. Ovaj tip stanovanja dat je unutar grupe porodičnog stanovanja u nizu.		Ne postoji konkretno rešenje ovog tipa, već je dat u okviru izgradnje stambenih objekata u nizu.		Dato je porodično stanovanje u vidu slobodnostojećih kuća P+1+Pk na parceli od oko 600 kvm. Ovo je vrlo kvalitetno rešenje.	*****	Potrebno je posebnu pažnju posvetiti ovom tipu stambenih jedinica, jer on daje najkvalitetniji vid individualnog stanovanja. Potrebno je u odabranom urbanističkom rešenju analizirati mogućnosti izgradnje slobodnostojećih objekata porodičnog stanovanja. Ukoliko postoje zahtevi za postizanjem veće gustine stanovanja, koju nije moguće postići uz primenu slobodnostojećih stambenih objekata, treba koncentrisati pažnju na rešavanje slobodnostojećih objekata tipa »urbane vile«. Na ovom tipu treba primeniti principe za izgradnju slobodnostojećih stambenih objekata i treba postići kvalitet stanovanja koji je približno jednak kvalitetu stanovanja u slobodnostojećim stambenim objektima.
porodično stanovanje u nizu p+1+pk	Koristi se princip organizacije objekata u nizu. Dobro je što su nizovi ograničeni na samo nekoliko stambenih jedinica.	****	Princip organizovanja prodičnog stanovanja u nizu je dominantan na urbanističkom predlogu br. 2. Ovom organizacijom postiže se visok stepen izgradjenosti i koeficijent zauzetosti terena. Medjutim, dvostranom organizacijom gotovo svih stambenih jedinica, nije moguće ostvariti vrhunske rezultate u pogledu orijentacije, insolacije, vidika. Ova ograničenja je potrebno nadoknaditi uspešno projektovanim arhitektonskim objektima. Takodje, gde je to moguće, potrebno je iskoristiti mogućnosti različite orijentacije, različite insolacije i pogleda na zeleni središnji pojas. Istovremeno, potrebno je iskoristiti mogućnosti spajanja po dve stambene jedinice u nizu u jednu, na koji način bi se ostvarili uslovi koji vladaju kod primene sistema slobodnostojećih individualnih objekata.	***	Upotrebljen je relativno mali broj objekata tipa porodičnog stanovanja u nizu. Dominiraju višeporodični stambeni objekti.	**	Ne postoji primena porodičnog stanovanja u nizu. Pretpostavljamo da je ovaj princip grupisanja odbačen iz razloga dobijanja višeg kvaliteta stambenih jedinica. Medjutim, ovakav pristup, mada veoma kvalitetan u pogledu standarda stanovanja, ima i osnovnu manu: mali stepen iskorišćenja gradjevinskog zemljišta.		Tip izgradnje porodičnih objekata u nizu se primenjuje da bi se, uz relativno malu spratnost objekata, postigla relativno visoka gustina izgradjenosti terena. Ovaj tip izgradnje ima nedostatke u orijentaciji stambenih jedinica (dvostrana orijentacija) i nedostatke u veličini individualnog dela dvorišta. Potrebno je ove nedostatke ukloniti na način da se u nizu grupiše manji broj objekata, sa većim iskorišćenjem ugaonih jedinica, koje imaju višestranu prostornu orijentaciju. Takodje, potrebno je prilikom orijentacije ovog tipa jedinica iskoristiti sve raspoložive mogućnosti za raznovrsnu orijentaciju, osunčanje i omogućavanje dobrog pogleda – vidika iz stambene jedinice. Veštom arhitekturom objekata je moguće izbeći monotonost gabarita i jednoličnost orijentacije jedinica. Osnovni problem organizacije prostora u ovom sistemu je relativno uzan gabarit objekta, što iziskuje organizaciju prostora »po dubini« objekta. Da bi se izbegao ovaj problem, treba gabarite objekata proširiti, odnosno povećati njihovu neposrednu povezanost sa okolnim terenom. Predlaže se da se iskoriste mogućnosti gustine stanovanja koje donosi izgradnja objekata u nizu, medjutim, ukoliko gustina nije neophodna, da se tamo gde je to moguće, tipovi objekata u nizu zamene slobodnostojećim stambenim objektima.
slobodnostojeći objekti tipa gradske vile – urbane vile (p+2) Primeri slobodnostojećih objekata:	Dat je mali, ali zadovoljavajući broj gradskih urbanih vila. Medjutim, potrebno je proveriti postignutu kvadraturu objekata, jer smatram da su objekti neopravdano male kvadrature.	***	Dat je ceo blok sa gradskim urbanim vilama, koji je izdvojen od ostalog dela kompleksa. Sam blok urbanih vila sadrži urbane vile tipa P+2 (3) sa četiri stana i tipa udvojene urbane vile P+2 (3) sa osam do deset stanova. U slučaju udvojenih vila, pretpostavlja se da će u realizaciji doći do ukrupnjavanja stambenih jedinica, odnosno, da broj od osam do deset stanova neće biti iskorišćen, već da će se realizovati veće kvadrature u okviru manjeg broja stambenih jedinica. Medjutim, ne smeta predvidjanje većeg broja stanova, u smislu stvaranja odredjene rezerve prostora, koja može da bude realizovana u budućnosti. Mada, pretpostavlja se da tendencije, kao i normativi u stanovanju neće ići u smeru smanjenja površine stambenih jedinica, već suprotno.	****	Dat je zadovoljavajući broj i kvalitet urbanih vila na terenu. Površine su date u dobrom odnosu. Takodje, dat je zadovoljavajući broj parking mesta.	****	Dat je dobar odnos urbanih vila. Njihova dispozicija je korektna i primenjiva. Saobraćajno rešenje je logično, mada nije u skladu sa saobraćajnim propisima (na nekim mestima).	****	Primena tipa »gradske vile – urbane vile« je u funkciji postizanja veće gustine stambenih objekata uz istovremeno postizanje vrhunskih karakteristika i standarda stanovanja. Gradska vila, za razliku od »ruralne vile«, ne zahteva veliki teren okolo nje, već može da bude formirana i na relativno malom placu. Postoji više načina za formiranje urbane vile: Na sopstvenom placu koji je rezultat parcelacije terena, što je dobra varijanta. U ovom slučaju, vlasnik vile raspolaže sopstvenim placem – terenom, koji ima svoje granice parcele i koji on može da organizuje po sopstvenoj volji. Drugi princip je formiranje više urbanih vila na jedinstvenoj parceli. U tom slučaju, vlasnik parcele je neko drugi, dok su vlasnici vila etažni vlasnici, ili su vlasnici onog dela terena koji se nalazi u neposrednoj blizini objekta. Ova varijanta, bez obzira što ne daje parcelaciju, omogućuje vrlo kvalitetan vid stanovanja, jer su formirane grupe (klasteri) vila unutar zajedničke parkovske sredine. Ovakav princip se primenjuje prilikom gradnje tzv. »kondominujuma« i podrazumeva da neko treći upravlja, dakle i uredjuje zajedničke zelene površine. U takvom slučaju, moguća je izgradnja zajedničkih otvorenih bazena, tenis terena, drugih sportskih igrališta, garaža pa čak i klubova zatvorenog tipa. Titular ovih objekata i terena može da bude neko treći, koji će njih i da održava. Što se tiče unutrašnje organizacije gradske ili urbane vile, moguće je da je to višespratni objekat, sa više izdvojenih, zasebnih stambenih jedinica. Medjutim, pretpostavlja se da je ceo objekat, sa više stanova, u vlasništvu jednog titulara. Takodje, nije isključeno niti vlasništvo više titulara. U tom slučaju se projektom predvidjaju odvojene funkcije, kao što su: odvojene garaže unutar istog objekta, odvojene servisne prostorije, izdvojeni unutrašnji i spoljašnji bazeni i dr.
višeporodično stanovanje Višeporodično stanovanje:	Dat je blok višeporodičnog stanovanja P+3 na istočnoj granici kompleksa. Medjutim, vidi se da su date površine poddimenzionisane.	***	Višeporodično stanovanje dato je u vidu kuća u nizu, kao vrsta kombinacije porodičnog i višeporodičnog stanovanja. Prilikom urbanističke dispozicije stambenih objekata višeporodičnog stanovanja, korišćeni su svi elementi arhitekture jednoporodičnih objekata, pa je teško da se odredi prava struktura i karakter predstavljenih objekata. Zaključak je da je teško ostvarivo višeporodično - kolektivno stanovanje u okviru forme i principa jednoporodičnog stanovanja. U tom smislu, potrebno je posebno detaljno rešavanje ovih objekata prilikom arhitektonskog projektovanja.	***	Višeporodično stanovanje je dominantno i predstavlja odredjen kontrast u odnosu na blok urbanih vila. Medjutim, ovo je opredeljenje samog predlagača. Na ovaj način se menja karakter celog naselja, mada, ovakav koncept ne mora da vodi do smanjenja kvaliteta stanovanja u kompleksu.	***	Višeporodično stanovanje je inkorporisano unutar koncepta urbane vile, što dovodi do visokog kvaliteta stanovanja. Medjutim, potrebno je napraviti razliku izmedju »višeporodičnog stanovanja« u kompleksu zajedničkih zgrada od onog koje je formirano u objektima tipa urbane vile. Ovaj koncept daje vrlo kvalitetno rešenje.	****	Višeporodično stanovanje se primenjuje u slučajevima kada je potrebno obezbediti veći stepen iskorišćenja gradjevinskog zemljišta (koeficijent izgradjenosti, stepen zauzetosti). Ovaj tip stambene izgradnje pretpostavlja veći broj stanova i etažnih vlasnika po jednoj vertikalnoj komunikaciji. Pretpostavlja se da su stanovi manje kvadrature i manjih zahteva u pogledu standarda i luksuza stanovanja. Takodje, pretpostavlja se da su i servisni prostori i garaže takodje kolektivnog tipa – u kolektivnim prostorima (garažama), date u vidu boksova ili, što je bolje rešenje, u vidu izdvojenih zidanih prostorija.
udvojene urbane vile p+2 (3) Primeri udvojenih urbanih vila:	Date su u vidu dvojnih ili trojnih nizova vila.	***	Date su kao slobodnostojeći dvojni objekti. Medjutim, treba naglasiti da je neophodno da svaka od dve udvojene vile ima svoju zasebnu vertikalnu komunikaciju, uključujući glavno stepenište, pomoćno stepenište i lift, bez obzira na činjenicu što se radi o objektima niske spratnosti. Princip »udvojenosti« se u ovom slučaju može posmatrati samo uslovno, kada dva objekta dele zajdeničku parcelu, mada ni to nije neophodno. Bolje rešenje je da se objekti izdvoje na zasebnim parcelama.	***	Nisu predvidjeni dvojni objekti urbane vile, što je dobro rešenje.		Nisu predvidjene udvojene urbane vile.		Postojanje udvojenih urbanih vila nije zahtev koji je obavezujući. Ovaj tip stambenih jedinica može da ima odredjenih prednosti na planu veličine i cene parcela. Madjutim, na planu arhitektonskog projektovanja, potrebno je u potpunosti sprovesti proces projektovanja kao da se radi o samostalnom objektu. To znači da udvojene vile treba da imaju samostalne vertikalne komunikacije: glavna stepeništa, pomoćna stepeništa i liftove, bez obzira na nisku spratnost. Prednosti ovog sistema su u boljoj iskorišćenosti gradjevinskog zemljišta. Predlaže se da se ne koriste klasične udvojene urbane vile, već da se princip »udvojenosti« primenjuje skoro istovetno kao kod slobodnostojećih objekata. U tom slučaju, udvojenost može da bude tretirana samo u sklopu kompozicije urbanističkog postavljanja i arhitektonskog projektovanja stambenih objekata.
predškolska ustanova p+1 Primer predškolske ustanove:	Dečija ustanova je data neposredno uz jaku saobraćajnicu i neposredno uz blok kolektivnog stanovanja, što je loša varijanta.	**	Predškolska ustanova je data u mirnom delu kompleksa, infiltrirana unutar zelenog pojasa, daleko od jakih saobraćajnica. Takodje, ona se nalazi u okviru mirnog stambenog bloka kuća u nizu, okrenuta zelenilu i sa neposrednim pristupom igralištima za decu.	*****	Dečija ustanova je data neposredno uz jaku i pri tom nepravilnu raskrsnicu, što nije dobra lokacija. Nije definisan prilaz niti snabdevanje, mada je orijentacija prema sportskim terenim logična, medjutim, to nije najpovoljnije rešenje.	**	Dečija ustanova je postavljena na logičnom i kvalitetnom mestu. Smeta neposredna povezanost ustanove sa unutrašnjom magistralnom saobraćajnicom.	***	Dečiju ustanovu treba postaviti u mirnom delu kompleksa, koji je okrenut prema unutrašnjem zelenom pojasu. Objekat ne treba da bude direktno povezan sa unutrašnjom magistralnom saobraćajnicom, niti da bude okrenut prema saobraćajnici ili prostoru za parking. Vrlo je bitno da ustanova ima direktnu vezu sa zelenilom i mestima za igru dece, pešačkim tokovima. Ustanovu treba, medjutim, odvojiti od tihih stambenih krajeva, jer su aktivnosti u njoj često bučne.
srednja škola p+2 Srednje škole:	Predlog daje logičnu i održivu lokaciju srednjoškolskog centra, sa dobrim saobraćajnim vezama, izdvojeno od ostatka stambenog tkiva kompleksa.	*****	Predlog daje dobru lokaciju za izgradnju srednje škole. Postoje dobre i kvalitetne saobraćajne veze sa okolnim naseljem, sa gradskim centrom, kao i sa ostatkom kompleksa. Takodje, dobra je povezanost srednje škole sa sportskim centrom u neposrednoj blizini, kao i sa trgovačko-poslovnim centrom koji je planiran takodje u neposrednoj blizini.	*****	Dobra postavka srednjoškolskog centra, iz istih razloga kao i u predlozima br. 1 i 2.	****	Dobra postavka srednje škole iz istih razloga kao u predlozima br. 1, 2 i 3.	****	Srednja škola treba da bude izdvojena iz stambenog kompleksa iz nekoliko razloga: škola predpostavlja bučne aktivnosti, koje su u suprotnosti prema aktivnostima stanovanja. Takodje, potrebno je obezbediti neposredan pristup, kolski i pešački, kako za stanovnike kompleksa, tako i za one koji u kompleksu ne žive. U tom smislu, školski centar je potrebno povezati sa okolnim stambenim naseljima, a autobuskim i drugim vezama, sa ostalim delovima grada, posebno centralnim gradskim jezgrom. Uz srednjoškolski centar treba predvideti dovoljno velike otvorene površine koje imaju funkcije sporta i rekreacije, kao i mesto za izgradnju sportske školske hale. Postoji mogućnost izgradnje zajedničke sportske hale za srednju školu i sportski centar koji pripada kompleksu, medjutim, ukoliko je to moguće, bolje je rešenje izgradnja dve odvojene sportske hale. Povoljno je lociranje srednje škole u neposrednoj blizini sportskog centra, kao i u blizini trgovačko-poslovnog centra. Medjutim, nije loše rešenje ni odvajanje srednje škole od ovih funkcionalnih celine, u svrhu izdvajanja specifičnih školskih aktivnosti.
centralni sadržaj p+3 Primer dispozicije centralnih sadržaja:	Predlog daje »komercijalne sadržaje« izdvojene u jugozapadnom delu kompleksa. Nije definisano saobraćajno povezivanje ovog prostora, niti je dat predlog mirujućeg saobraćaja. Postoji loša veza sa ostatkom kompleksa. Nije data jasna definicija sadržaja koji se tu nalaze. Ovaj sadržaj je lociran na mestu koje je orijentisano prema centru grada i obali Dunava, medjutim, zauzima kvalitetan prostor koji je bolje upotrebiti u namenu stanovanja.	**	Predloženi su centralni sadržaji u istočnom i severoistočnom delu kompleksa. Ovi sadržaji su izdvojeni iz kompleksa na dobar način, a takodje su pravilno povezani sa njim. Postoje dobre saobraćajne veze sa okolnim naseljima, kao i veze sa centralnim gradskim jezgrom Novog Sada. Iako postavljeni na periferiju lokacije, dalje od obale Dunava, ovi sadržaji su takvog karaktera, da po svojoj funkciji čine centar kompleksa, ali i naselja okolo njega.	*****	Zona centralnih funkcija u severoistočnom delu lokacije je dobro postavljena. Medjutim, nije dobro rešenje postavljanja još dve odvojene zone poslovanja i poslovnih objekata na zapadnoj i jugozapadnoj strani lokacije. Ove zone mogu da ugroze kvalitet stanovanja u okolini, medjutim, bitno je da se usitnjavanjem ovakvih zona sprečava njihov mogući razvoj i onemogućuje se njihovo intenzivno funkcionisanje. Ovako formirane, ove dve zone lako mogu da zamru, odnosno, da ne obavljaju svoje funkcije predvidjenim intenzitetom.	**	Predlog daje tri tipa centralnih sadržaja: trgovinsko-sportsko-poslovni centar, klupski centar za stanovnike elitnog naselja i opštegradski centar. Trgovinsko – sportsko – poslovni centar uključuje medjusobno isključive funkcije za slučaj jednog elitnog stambenog kompleksa. Za razliku od gradskog nivoa, gde je moguće spojiti funkcije trgovine, sporta i poslovanja, ovo je nespojivo na primeru stambenog kompleksa zatvorenog tipa i elitnog karaktera. Ovaj predlog nije dovoljno definisan niti razradjen. Klupski centar za stanovnike elitnog naselja je smešten u središtu kompleksa, neposredno uz trougaonu raskrsnicu i nema nijedan element ekskluzivnosti. Opštegradski centar nema elemente opštegradskog, već pre elemente lokalnog.	**	Centralni sadržaji treba da objedine funkcije okupljanja kako stanovnika kompleksa, tako da budu i centar koji opslužuje stanovnike okolnih naselja pa i drugih delova grada. Iz tih razloga potrebno je ostatak stambenog dela kompleksa izolovati (fizički) od centralnih sadržaja, u smislu kontrole ulaska i izlaska u stambeni deo kompleksa. Centralni sadržaji treba da imaju osnovne i šire funkcije snabdevanja kompleksa u cilju zadovoljenja svakodnevnih potreba njegovih stanovnika i šire. U tom pogledu, centar treba da sadrži: hipermarket (ili supermarket), veći broj lokala svih tipova i namena, kafiće, restorane, uslužne delatnosti, poštu, banke, po mogućstvu lokalnu ambulantu (uključujući i privatne ordinacije), zelenu pijacu (sa svim pratećima sadržajima), parkinge, garaže... U sklopu tržnog centra moguće je predvideti izgradnju objekata namenjenih kulturi, zabavi i razonodi, kao što su: bioskopi, kamerno pozorište, galerija slika, umetničke radionice, mala biblioteka, kuglana, bilijar sala, dečje igralište u zatvorenom, dečji restoran i dr. Takodje, u sklopu centralnih sadržaja je potrebno predvideti i poslovne sadržaje, kao što su: biroi, kancelarije, prostorije za prezentacije, sastanke i skupove (manje kongrese), ekonomsko-izložbene prostore, uključujući poslovna sedišta više preduzeća. Samo na taj način, unošenjem raznovrsnog sadržaja, moguće je aktivirati i održati ovaj centar u funkciji tokom niza godina. Bitno je da planirani centralni sadržaji ne ostanu na nivou malog centra kompleksa, već da svojim funkcijama izadje izvan okvira kompleksa i da na taj način zaživi u potpunosti.
sportski tereni Primeri sportskih terena:	Predlog br. 1 smešta sportski centar unutar depresije. U centru su predvidjene različite funkcije. Medjutim, ne postoji saobraćajna veza sa okolnim delovima kompleksa, niti postoji saobraćajna veza sa naseljima izvan kompleksa.	**	Sportski centar je u Predlogu br. 2 dat u vidu otvorenih sportskih terena. Lokacija terena je dobra, jer su oni saobraćajno dobro povezani sa ostalim delovima kompleksa, kao i sa naseljem izvan njega. Takodje je dobra veza sa centralnim sadržajima kompleksa. Medjutim, da bi se dobila puna funkcionalnost sportskog centra, potrebno je sadržaje dopuniti sledećim: potrebno je predvideti sportsku halu (za male sportove), sa pratećim prostorijama – svlačionicama, sanitarnim prostorijama za igrače i publiku. Takodje, potrebno je obezbediti dovoljan broj parking mesta i mesta u zatvorenoj garaži, kao i dodatne sadržaje – restoran, klub, kafiće i sadržaje ostalih malih sportova.	***	Predvidjena je izgradnja otvorenih i zatvorenih sportskih terena, sa pratećim sadržajima. Bez obzira na činjenicu da je pristup sportskim terenim moguć ograničenom broju vozila i uglavnom je pešačkog karaktera, postavka sporskog centra u središnji deo kompleksa sadrži logiku i održiva je.	****	Sportski centar je nedefinisan dat u okviru trgovinsko-sportsko-poslovnog centra. Nije detaljnije razradjen koncept.	**	Uz kompleks je potrebno predvideti zadovoljavajuće sadržaje funkcije sporta i rekreacije. Sportski centar je najbolje rešenje za organizaciju bavljena sportovima na više sportskih terena. Potrebno je obezbediti sadržaje otvorenih terena za sve značajne sportove: mali nogomet, rukomet, odbojku, košarku. Posebno treba obezbediti košarkaške terene, kao i više terena za bavljenje tenisom. Takodje, potrebno je obezbediti zatvoreni prostor hale, koji će omogućiti bavljenje sportom tokom zimskog perioda i perioda lošeg vremena. Uz program sportskih terena potrebno je definisati i prateće prostore, kao što su: svlačionice sa sanitarnim prostorijama, tribine za gledaoce, holove i ostale sadržaje za posetioce i korisnike. Takodje, potrebno je obezbediti i sav servisni prostor u koji se smeštaju uredjaji i oprema neophodni za odvijanje sportskih aktivnosti. Neposredno uz sportske terene poželjno je obezbediti i funkcionalne prostore vezano za negu i terapiju sportista: prostore za masažu, teretane, trim sale, saune, bazene i dr. Potrebno je obezbediti i prostorije za odmor i razonodu, medju kojima i: restorane, kafiće, klubove i dr. Predvideti i otvorene bazene, koji će biti vezani za zelene površine stambenog dela kompleksa. Sportski sadržaji ne moraju da imaju zatvoreni karakter, već njih mogu da koriste i korisnici izvan kompleksa. Zbog toga je potrebno odvojiti sportske sadržaje od ostatka kompleksa putem nadziranih kolskih i pešačkih ulaza. Otvorene bazene je moguće predvideti u sklopu sportskog centra, ali i kao odvojene objekte internog karaktera, koji su vezani neposredno za stambene delove kompleksa. Pri tom, treba izdvojiti otvorene bazene za decu i neplivače od otvorenih bazena za starije i plivače. Otvorene bazene nije potrebno predvideti za one delove kompleksa gde se nalaze individualne kuće i vile urbanog tkiva, već je potrebno u okviru pojedinačnih urbanih vila predvideti otvorene i zatvorene bazene.
centralna zelena površina multifunkcionalni otvoreni prostor Primer centralne zelene površine:	Dat je naglašen centralni multifunkcionalni otvoreni prostor, koji je povezan sa zelenom površinom. Medjutim, uočljiva je podela ova dva prostora, koja nije rešena na kvalitetan način. Takodje, prostor nije dovoljno definisan.	***	Centralna zelena površina je data u vidu aleje, koja sadrži definisane pešačke staze, medjutim, nema dovoljno sadržaja za njeno korišćenje. U prostornom smislu, ova površina je dobro postavljena i dimenzionisana na pravi način.	****	Data je dosta velika površina zone sporta i rekreacije, sa dovoljnim brojem i kvalitetom sadržaja.	****	Dato je rešenje koje sadrži golf teren sa golf klubom. Ovo rešenje je dosta dobro i primenjuje se u svetu prilikom izgradnje »housing estates«. Medjutim, jasno je da je površina koja je neophodna za izgradnju ozbiljnijeg golf terena mnogo veća. Takodje, nedostaju ostali prateći sadržaji za sve uzraste stanovnika kompleksa.	****	Kompleks treba da sadrži veliku zelenu površinu, koja ima karakter multifunkcionalnog otvorenog prostora. Ovaj prostor je namenjen sportu, rekreaciji, odmoru ili razonodi. Potrebno je obezbediti prostor za decu i predškolski uzrast, školsku decu, odrasle i stare. Prostor za decu treba odvojiti od ostalih površina. Takodje, treba odvojiti prostore koji služe za rekreaciju od onih koji služe za odmor ili razonodu. Prostor treba opremiti sredstvima namenjenim za njegovo pravilno i aktivno korišćenje. Posebno treba predvideti prostor za rekreaciju i aktivnosti hendikepiranih, kako dece tako i odraslih. Treba obezbediti nekoliko nivoa korišćenja ovog prostora: pasivno korišćenje, aktivno korišćenje. Treba obezbediti mesta za upotrebu sredstava za rekreaciju, kao što su: roleri, skejt bordovi i dr. Takodje, treba predvideti mesta za trim staze, staze za šetnje i trčanje. Istovremeno, treba predvideti mesta za odmor – sedenje, ležanje i dr. U sklopu multifunkcionalnog prostora treba predvideti otvorene bazene koji su namenjeni za stanovnike kompleksa, sa pratećim sadržajima, tuševima, kabinama. Posebno se predvidjaju bazeni za malu decu i neplivače.
dečje igralište	Predlog br. 1 nije posebno predvideo dečja igrališta, medjutim, pretpostavlja se da se ona nalaze u sklopu predškolske ustanove i otvorenih zelenih površina.	**	Predvidjeno je tri dečja igrališta u sklopu centralne zelene površine. Njihova lokacija je dobra, logična i održiva.	*****	Predvidjeno je dečije igralište neposredno uz predškolsku ustanovu. Postavljeno je na logičnom i kvalitetnom mestu.	****	Pretpostavlja se da je predvidjeno dečije igralište u sastavu predškolske ustanove.	***	Treba predvideti najmenje jedno, a po potrebi i nekoliko odvojenih dečjih igrališta. Igralište treba locirati na nekoliko pozicija: uz dečju ustanovu, u sklopu centralne zelene multifunkcionalne površine, kao i u sklopu centralnih sadržaja (kao dečje igralište u sklopu supermarketa ili dečjeg restorana). Takodje, potrebno je formirati dečje igralište i u sklopu višenamenskog sportskog centra. Posebnu pažnju treba posvetiti hendikepiranoj i manje pokretno sposobnoj deci. Za ovu decu treba predvideti specijalnu opremu i sprave za igranje.
zelene površine Primer projektovanja zelenih površina:	Predlog tretira zelene površine po zonama. Postoji dovoljna rasprostranjenost zelenih površina po celom kompleksu, a one su koncentrisane na mestima gde je to neophodno.	***	Naglašeno je prisustvo zelenih površina i one su definisane i tretirane na potreban način.	*****	Postoji tretman zelenih površina koje povećavaju kvalitet stanovanja u kompleksu.	****	Postoji kvalitetno tretiranje zelenih površina, u vidu parka koji je u funkciji zaštitnog zelenila, golf terena, uredjenih zelenih površina, koje sadrže pešačke pravce i pasarele.	*****	Potrebno je obezbediti dovoljnu površinu pod zelenilom. Treba razlikovati aktivne i pasivne zelene površine. Aktivne su one koje sadrže još neke funkcije korišćenja zemljišta, dok pasivne zelene površine imaju estetsku, zaštitnu i ekološku funkciju. Potrebno je obezbediti zaštitne površine neposredno pored spoljnjih gradskih saobraćajnica, kao i pored unutrašnjih magistralnih saobraćajnica. Zaštita se vrši protiv buke, zagadjenja, aero zagadjenja, preterane insolacije, vetra... Potrebna je i vizuelna, kao i fizička zaštita objekata u vidu živih ograda. Zelene površine se mogu stilski oblikovati u raznim pejsažnim stilovima, kombinujući površine pod travom, perenima i sezonskim cvećem, te niskim i visokim zelenilom. Potrebno je u projekte uključiti raznovrsne vidove i funkcije zelenih površina.
zaštitno zelenilo Primer zaštitnog zelenila u projektu:	Postoje dovoljni zaštitni zeleni pojasevi.	****	Zaštitno zelenilo se koristi tamo gde je to neophodno. Dobro rešenje.	***	Uključena je u projekt funkcija zaštitnog zelenila na primeren način.	****	Primenjen je park koji ima funkciju zaštitnog zelenila.	*****	Potrebno je uvesti zaštitno zelenilo na mestima duž jakih saobraćajnica, duž granica blokova koji sadrže bučne i prljave funkcije – centralni sadržaji, sportski tereni, srednja škola, predškolska ustanova. Takodje je bitna funkcija zaštite od vetrova, kao i prevelike insolacije.
park Park u unutrašnjosti stambenig kompleksa:	Nije tretiran parkovski prostor, već je on dat u vidu zelenih površina.	****	Funkciju parka prima aleja, zajedno sa ostalim zelenim prostorom.	*****	Nije dato rešenje parka, već je ono dato u vidu zelenih površina.	****	Park je dat u funkciji zaštitnog zelenila.	****	Parkovske prostore treba uneti u predlog kao takve, ili u vidu zelenih površina, zaštitnih ili multifunkcionalnih.
city golf teren sa golf klubom							Dato je rešenje gradskog golf terena sa pratećim klubom. Ovo je dobro rešenje, medjutim, nije primenjivo na ovolikom prostoru. Gradski golf tereni zahtevaju mnogo veće komplekse.	****
tenis tereni	Predvidjena su samo dva tenis terena, što je mali i nedovoljan broj.	**	Predlog br. 2 predvidja kompleks tenis terena u okviru sportskog centra. potrebno je iskoristiti sve raspoložive mogućnosti da se poveća broj tenis terena internog karaktera unutar stambenog kompleksa.	****	Dat je kompleks tenis terena, na povoljnom mestu, koji su internog karaktera.	***	Nisu definisani tenis tereni.		Potrebno je predvideti dovoljan broj tenis terena. Ova vrsta sporta, koja ne predstavlja masovan sport, ima funkciju podizanja nivoa luksuza i standarda stambenog kompleksa. Istovremeno kao i posedovanje individualnog bazena, posedovanje individualnog tenis terena smatra se statusnim simbolom. Izgradnja tenis terena ima za cilj ostvarenje odredjene visoke kategorije stambenog naselja. U odnosu na broj raspoloživih tenis terena, povećava se i kategorija luksuza stambenog kompleksa. Ovo isto važi i za otvorene i zatvorene bazene. Zajedno sa tenis terenima, u savremenom luksuznom stanovanju, oni predstavljaju imperativ urbanističkog planiranja prostora. Potrebno je predvideti što je moguće veći broj tenis terena.
otvorena sportska igrališta	Otvorena sportska igrališta su data u okviru otvorene površine sportskog centra. Programski je dobro zamišljeno, medjutim, saobraćajno je nedovršeno.	***	Dobra lokacija i dobre veze.	****	Korektno i održivo rešenje. Logična postavka sportskih terena.	****	Nedovljno definisano, medjutim, postoji dovoljan prostor za izgradnju i razvoj terena.	***	Otvorena sportska igrališta su veoma značajan element urbanističkog plana. Imaju za cilj fizičko obrazovanje i održavanje kondicije kroz fizičku aktivnost stanovnika kompleksa. Potrebno je predvideti što je veći mogući broj otvorenih sportskih igrališta.
otvoreni bazeni Vodene površine:	Predlog ne predvidja izgradnju otvorenih bazena.		Predlog ne predvidja izgradnju otvorenih bazena.		Predlog predvidja vodenu površinu sa drvenim elementom za sedenje.	***	Nije predvidjena izgradnja otvorenih bazena.		Otvoreni bazeni, poput tenis terena predstavljaju simbol statusa i nivoa standarda stanovnika kompleksa. Izgradnjom otvorenih bazena se ne zadovoljava samo potreba stanovnika za kupanjem i sportskim aktivnostima na vodi, već ona ima dublji socio-ekonomski značaj. Postojanje bazena i to nekoliko bazena unutar kompleksa, podiže kvalitet stanovanja i boravka u kompleksu, izdvaja ga od drugih i na taj način definiše status kompleksa u sistemu postignutog standarda i kvaliteta. U krajnjem smislu, to sve dovodi do podizanja cena stambenog i drugog prostora. Iz prethodnih razloga, potrebno je predvideti što više otvorenih bazena unutar kompleksa. Predlaže se da svi objekti tipa urbane vile po pravilu imaju, pored zatvorenog i otvoreni bazen, različitih dimenzija. Takodje, ostali objekti (u nizu i dr.) treba da poseduju zajedničke otvorene bazene na slobodnim površinama.
vidikovac							Predlog je uvrstio u program realizaciju vidikovca koji je postavljen u centralnom severnom delu lokacije
otvorene vodene površine Primer primene otvorenih vodenih površina:									Potrebno je predvideti otvorene vodene površine. Vodene površine su bitan sastavni element urbanih sredina i imaju višestruku namenu. One podižu urbani nivo sredine. Postavljaju se u sklopu zelenih površina, sportskih sadržaja ili centralnih gradskih sadržaja.
pešačke komunikacije	Predlog nije posebno analizirao pešačke komunikacije.		Detaljno je dat predlog pešačkih komunikacija. One su date na logičan i jasan način.	*****	Data je analiza i predlog pešačkih komunikacija, koje su predstavljene na logičan i jasan način.	***	Predstavljene su pešačke pasarele, koje nisu prostudirane i nemaju čvrstu logiku postavke.	***	Potrebno je izvršiti detaljnu analizu potreba i mogućnosti realizacije pešačkih komunikacija u kompleksu. Pešačke komunikacije treba tretirati u sklopu pristupnih saobraćajnica i u sklopu zelenih površina. Uporedo sa pešačkim komunikacijama, potrebno je predvideti i mesta za odmor- sedenje, ležanje, kao i mesta za povremeno zadržavanje tokom hodanja.
energetski koridor	Energetski koridor je uzet u obzir, glavni sadržaji su dislocirani u odnosu na njega, a korišćeno je zaštitno zelenilo.	****	Uzet je u obzir mogući štetni uticaj energetskog koridora. Objekti su dislocirani u odnosu na koridor, a upotrebljeno je zaštitno zelenilo u zaštiti funkcija stanovanja od neželjenog uticaja.	****	Na jasan, logičan i stručan način je dislociran sadržaj kompleksa u odnosu na energetski koridor.	****	Uzet je u obzir mogući štetni uticaj energetskog koridora, a objekti i sadržaji su povučeni od njega na propisan način.	****	Potrebno je uzeti u obzir ograničenje koje nosi prisustvo energetskog koridora. Predlaže se povlačenje svih funkcija i bitnih aktivnosti iz polja energetskog koridora. Istovremeno, potrebno je iskoristiti zaštitno zelenilo prilikom tretiranja problema energetskog koridora.
hortikulturno rešenje	Data su shematska hortikulturna rešenja, koja su prilagodjena karakteristikama terena i urbanističkom konceptu.	****	Hortikulturno rešenje je dato u skladu sa urbanističkom koncepcijom i potrebama za rešavanjem većih zelenih površina.	****	Hortikulturno rešenje je naznačeno u vidu nekoliko tipova zelenih površina: zelene površine pod visokim drvećem i parternom vegetacijom, zone sporta i rekreacije, kao i travnate površina bez staza.	****	Date su osnovne karakteristične zelene površine koje treba hortikulturno tretirati na odgovarajuće načine.	****	Posebnu pažnju treba posvetiti hortikulturnom rešenju lokacije. Ovo rešenje podrazumeva plansko uredjenje partera i slobodnih terena lokacije upotrebom dekorativnog i zaštitnog zelenila. Hortikulturno rešenje treba da bude prisutno na svim nivoima: prilikom rešavanja saobraćajnica, mirujućeg saobraćaja, ulaznih partija u kuće, spoljnih prostora, otvorenih višenamenskih zelenih površina i dr.
bruto razvijena gradjevinska površina (BRGP)	111.143 kvm		126.667 kvm		127.665 kvm		125.650 kvm		Ukazujemo na vrlo nisku BRGP kod Predloga br.1. Ostali predlozi su u sličnim rasponima vrednosti.
stepen zauzetosti (Sz)	17.36%		25.76%		28.42%		17.85%		Stepen zauzetosti je najniži kod predloga br. 1 i br. 4., dok je nešto viši kod predloga br. 2 i 3. Obzirom na slične rezultate u pogledu BRGP, može se tvrditi da su ove razlike nastale usled različitog koncepta spratnosti objekata.
indeks izgradjenosti (Ii)	0.50		0.47		0.48		0.51		Indeksi izgradjenosti su medjusobno približni. Ovo ukazuje na moguću grešku u obračunu Sz.
odnos bruto razvijene gradjevinske površine (BRP) i izgradjene površine	0.6		0.6		0.57		0.63		Rezultati su približni, tj. nema znatnog odstupanja.
odnos bruto razvijene stambene površine (BRP) i površine namenjene stanovanju	0.7		0.67		0.7		0.76		Rezultati su približni i nema značajnijeg odstupanja.
REKAPITULACIJA	PREDLOG BR. 1		PREDLOG BR. 2		PREDLOG BR. 3		PREDLOG BR. 4
	Osnovne karakteristike: Data je logična i jednostavna koncepcija prostorne organizacije. U saobraćajnom smislu, vrlo jednostavan koncept. Koncepcijski, predlog zadržava postojeće oblikovne karakteristike terena. Na taj način ,nije poboljšan ukupan kvalitet lokacije.		Osnovne karakteristike: Koncepcija postavke funkcionalnih zona i orijentacije celina je dobar, jednostavan i logičan. Saobraćajna struktura je dobra i primerena ovakvom tipu naselja. Teren je pripremljen za gradnju nasipanjem, na koji način je ostvarena vrlo kvalitetna lokacija, odnosno, kvalitet lokacije je podignut na traženi nivo.		Osnovne karakteristike: Predlog zadržava geomorfologiju lokacije, bez obzira na činjenicu da je ona vrlo nepovoljna za gradnju. Iz tog razloga dalje slede ostale mane rešenja: Lociranje stambenih jedinica samo na one pojaseve koji se nalaze u zonama nasipa, dok je depresija u središtu lokacije ostavljena bez posebne analite i rešenja. Dobro je rešenje izdvajanja kolskog saobraćaja od pešačkog u podzemne etaže.		Osnovne karakteristike: Predlog daje vrlo kvalitetan tip stanovanja u urbanim vilama, na velikim zajedničkim parcelama. Saobraćajno je rešenje uslovljeno nepovoljnim morfološkim karakteristikama terena, jer je teren zadržan u zatečenom stanju, koje nije pogodno za izgradnju.

Na osnovu prethodno izvršenih analiza i uporedjenja svih varijanti – predloga, predlažemo za realizaciju Predlog br. 2., jer daje najkvalitetnije elemente za realizaciju stambenog naselja sa pratećim sadržajima. Ovaj predlog, pre svega, daje najpovoljniju osnovu – teren za izgradnju, a potom na njemu daje naj kvalitetnije urbano zoniranje, disponiranje i najkvalitetnije saobraćajno rešenje.

Obzirom na karakteristike i kvalitet Predloga br. 2., dajem njegovu razradu i poboljšanje u svim uslovima koje sam analizirao. U Prilogu dostavljam moj predlog urbanističkog rešenja.